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| 2007-08-10 作者：王杰 來源:上海證券報 |
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中國人民銀行8月8日發布的“二季度貨幣執行報告”顯示，今年上半年外資大舉進入我國房地產開發領域，同比增幅高達68.7%，增幅比上年同期提高了36.2個百分點。國家統計局最新公布的《中國經濟景氣月報》數據也表明，今年上半年，房地產業實際利用外資占同期全國實際利用外資總計的比重達到24.1%，比2006年全年比重提高近11個百分點。
如果具體到地方情況可能更為嚴重，2007年1至2月，四川省外資實際到位200萬美元以上的18家企業中，有一半企業投資的是房地產項目，外資實際到位達16915萬美元，占同期全省利用外資總計的79.3%！
外資大肆進入房地產業在某種程度上對房市調控政策起了釜底抽薪的作用。首先，使金融調控失靈。我國房地產開發資金的70%以上直接或間接來源于銀行，而國外的房地產開發資金中銀行資金大約占到20%。我國房地產開發過于依賴銀行，等于是把風險轉嫁給了銀行，但也便于我國運用金融工具調控房市。最近幾年，央行推出的加息等系列調控措施，收緊了房地產業的資金鏈，在某種程度上對抑制房地產投資過熱是有積極作用的。但是，外資的大量涌入解了急需資金的房地產開發公司的圍，這等于化解了加息等調控措施所產生的效果，使得我國的金融調控作用失靈。
其次，助推房價上漲。有人認為，外資在我國房市中所占比例不大，也就是20%左右，對推動房價的作用不大。這種說法犯了想當然的錯誤。外資對我國房價的助推作用可以從以下幾個角度加以分析：
外資涌入房市的狀況猶如當初QFII獲準進入A股市場投資，雖然QFII在我國證券市場所占比例不足，但它對廣大投資者信心的重塑起了非常積極的作用。外資涌入房市同樣如此。它會使得炒房者底氣變得更足，更加肆無忌憚地去推升房價上漲。更何況，一些外資本身就鉆制度監管的空子參與炒房獲利。
從另一個角度來看，外資進入房市將抬高房價構成成本。在我國收緊銀行貸款的時候，外資深知房地產開發企業渴求資金的迫切心情，他們借機與開發商等市場主體聯姻，但這種合作是以獲利為目的的。而由這些利潤所增加的成本必然計入房價之中，轉嫁給消費者，如此，房價上漲也就變得順理成章。
鑒于土地升值速度很快，外資進入中國后會把儲備土地當成頭號目標。當然，囤積土地面臨監管瓶頸，外資需要借助一些“技術”手段來實現。比如，通過入股或合資、通過向我國房地產開發企業注資的方式，由與之合作的中國房地產開發商去拿地和囤地。這使我國完成宏觀調控目標的壓力更大。
再就是加大人民幣升值壓力。房價快速上漲，吸引大量外資進入中國房地產領域，外資在通過哄抬房價獲利的同時，也進一步加劇和強化了人民幣升值壓力，加大我國宏觀調控的難度。一旦人民幣升值預期不復存在，這些外資又會迅疾作鳥獸散，導致我國房價出現快速下跌，民眾資產大幅縮水。這些情況都非常值得我們關注。
除此之外，外資在投資房地產領域后的偷逃稅款行為也非常值得警惕。房地產領域偷逃稅款嚴重，外資也不例外，甚至表現得更為露骨。北京市國稅局今年1月公布的數據表明，在北京市去年開展的對外商投資房地產企業的稅收專項檢查中，涉外房地產企業補稅金額高達3858萬元，相當于其申報納稅金額的一半。這種偷稅行為減少了我國的稅收收入，也間接減少了我國在公共產品領域的投入，這使生活不富裕的人因公共產品的缺位變得更加艱難，承受經濟波動的能力更差，這必然加大我國宏觀調控的難度。
因此，外資進入房市必須受到嚴格限制，這樣做也是國際慣例。國際貨幣基金組織IMF《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》顯示：187個國家當中，137個國家對非居民投資房地產有各種限制，有的甚至用刑法來確保做到這一點。我們應該認真反省抑制外資政策進入措施無效的原因，采取針對性更強的措施盡快解決這一棘手問題，而不是聽任監管措施失靈，任憑外資在我國房市興風作浪。 |
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