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隨著我國各大中城市房地產市場價格不斷上揚，許多開發商將目光集中到城市郊區，通過參與集體土地開發、政府城中村項目改造，創造新的利潤增長點。
房地產開發商直接參與農村房地產建設面臨制度障礙。我國土地管理法規定，農村集體所有制土地改變用途，必須辦理征地手續，由政府將農村集體所有制土地轉為國有土地，然后向房地產開發商出讓土地使用權�，F在一些地方為了規避國家現行法律，鼓勵房地產開發商從事現代化農業經營，或者參與政府城中村改造，直接將集體所有的耕地轉化為房地產開發用地。
當前主要做法有兩種：一是將城市郊區的農村集體經濟組織改造成為股份公司，然后鼓勵外來投資者參資入股，并且將現代農業觀光園改造成為房地產項目，除少部分土地用于觀賞植物的種植和農產品生產之外，絕大部分土地變成商品房用地，并通過對外招商引資，直接或者變相出售商品房；二是打著城中村改造的幌子，鼓勵開發商直接投資參與城中村改造項目，政府將改造城中村獲得的土地直接轉讓給房地產開發商，由他們建設高檔別墅或者通過提高土地容積率，獲得房地產銷售利潤。譬如在廣州，政府鼓勵開發商將農民的宅基地直接轉為房地產開發用地，開發商在與農民達成安置協議之后，政府允許開發商辦理土地使用證，將安置農民之后的剩余商品房公開出售。
這些做法在一定程度上改變了農村的面貌，也大大改善了城市的景觀。但是，這種規避國家現行法律的房地產開發項目，在一定程度上損害了農村集體經濟組織和農民可持續發展的利益。當開發商參與現代化農業項目，將土地“種上”房子之后，當地農民從中獲得的收益寥寥無幾。房地產開發商參與城中村改造，雖然在一定程度上解決了政府城市發展資金不足的問題，但由于房地產開發商在改造過程中付出了成本，地方政府不得不將那些本來按照法律應該收取的土地出讓金，補貼給房地產開發商，而當地居民并沒有從中獲得益處。從某種意義上來說，這是城市包圍農村的“房吃人”現象。
農村集體所有制土地，是建立社會保障體系的物質基礎，也是農民重要的生產資料。如果農村集體所有制土地被蠶食殆盡，那么，在中國現代化發展過程中，將會出現大批無業游民。所以，房地產開發一定要有所節制，不能無限擴張，更不能變相侵占農村集體經濟組織的利益。
從北京通州郊區出現的小產權房，到廣州實施的城中村改造，再到東北沈陽等地建設的現代化農村示范區，種種跡象表明，在一些地區新農村建設正在逐步異化為鄉村房地產開發。中央決定在重慶市和四川成都設立城鄉統籌綜合配套改革試驗區之后，一些學者迫不及待地建議，加快農村土地集約化經營步伐，將農村集體所有制土地變成房地產開發土地。如果這種局面持續下去，那么，中國的土地制度將面臨嚴重沖擊。
現在房地產行業流行一種十分荒謬的觀點，認為中國的土地供應量不足，才導致房地產市場價格不斷上漲，所以要想降低商品房價格，必須增加土地供應，在城市土地出讓完畢之后，政府必須允許開發商占用集體所有制土地。在筆者看來，政府如果不對土地進行合理規劃，在農村進行國土整理，仍然把房地產作為經濟發展的支柱產業，那么，中國將會出現非常嚴重的“圈地運動”，到那個時候，中國的房地產市場價格不但不會下降，反而由于人為的炒作不斷上升。因為房地產市場是一個典型的地域市場，隨著城鎮化步伐的加快，房地產開發占用的土地將會越來越多，開發商會不斷從壟斷土地中獲得暴利。
土地是一種不可再生資源，而房地產開發則是一種長期的、持續地占用土地的經濟發展模式。如果城市將房地產作為支柱產業，或者試圖通過房地產業的發展帶動其他產業的發展，那么必然會導致城市的居住成本大大增加，城市居民的福利相對減少。所以，地方政府部門不能為了追求經濟發展速度而大規模地侵占農村集體經濟組織的土地，而應當采取妥善措施，引導城市郊區居民利用土地走上可持續發展之路。政府在集體所有制土地上收益越多，集體經濟組織的損失就越大。政府可以邀請房地產開發商參與城中村改造，也可以鼓勵投資者參與現代化農業建設，但是必須處理好新農村建設與房地產開發之間的關系，千萬不能將房地產開發作為新農村建設的發展目標。 |
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