經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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從“跳樓”維權(quán)看預(yù)售房制度的弊端

2007-07-02 作者：周金海來源:上海證券報(bào)

　　據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，日前，200多名北京市通州區(qū)梨園“本岸”業(yè)主來到樓盤現(xiàn)場觀察施工進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)樓盤進(jìn)度未達(dá)預(yù)期，100多名業(yè)主爬上11層高的7號樓樓頂，揚(yáng)言要跳樓維權(quán)。據(jù)介紹，自2004年以來，該樓盤多次延期交房。業(yè)主見工程進(jìn)展仍然緩慢，開發(fā)商承諾的交房期限難以兌現(xiàn)，遂登樓維權(quán)，他們情緒很不穩(wěn)定，還有人暈倒在地，而樓下的消防隊(duì)員則忙著鋪設(shè)巨大氣墊，嚴(yán)陣以待。
　　如果留心一下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，類似的這種案例還有很多，這些事件幾乎都是由商品房預(yù)售制度引起的。在這些糾紛背后，首先暴露出來的是我國商品房預(yù)售比例過高的弊端。目前，全國各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達(dá)到90％以上。而在美國等西方發(fā)達(dá)國家商品房預(yù)售比例非常小，美國不少州甚至限制商品房預(yù)售行為，因?yàn)樵谶@些州，商品房倘若沒有形成真正法律意義上的不動(dòng)產(chǎn)就沒有交易的資格。
　　這些糾紛暴露出來的另外一個(gè)問題是我國商品房預(yù)售制度監(jiān)管的缺位。盡管一些西方發(fā)達(dá)國家允許商品房預(yù)售的存在，但是，他們對預(yù)售有著較健全與完善的法律和監(jiān)管制度，這種監(jiān)管在預(yù)售資金的使用方面反映得最為明顯。比如，房屋預(yù)售款并不直接交給開發(fā)商，而是由一個(gè)中立的第三方來保管，開發(fā)商無權(quán)支配。如果買房者改變了購房意愿，這部分由第三方保管的訂金就可以無條件退回給購房者，既能有效避免處于相對弱勢地位的開發(fā)商利用制度漏洞侵害購房者利益，也能避免開發(fā)商攜預(yù)售款潛逃的事件發(fā)生，使購房糾紛數(shù)量大幅降低。
　　但是，從1995年1月1日起正式施行的《城市房地產(chǎn)管理法》，在確立商品房預(yù)售制度的時(shí)候，不僅未能建立起針對商品房預(yù)售模式的監(jiān)管制度，甚至對預(yù)售制度的懲戒規(guī)定也由行政部門而非司法部門來執(zhí)法，因此，我們至今仍很少見到因違規(guī)預(yù)售商品房而遭受處罰的案例。這是商品房預(yù)售制度導(dǎo)致的糾紛呈上升勢頭的重要原因之一。
　　解決這一問題有兩個(gè)途徑，第一個(gè)辦法是直接取消商品房預(yù)售制度。近年來，有關(guān)這一呼聲日漸高漲。全國人大代表、中建三局原局長洪可柱教授多次建議取消商品房預(yù)售制度。中國社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所所長助理劉俊海強(qiáng)烈主張廢除預(yù)售制度，認(rèn)為只要房屋預(yù)售制度存在一天，消費(fèi)者必然處于受掠奪與打壓的被動(dòng)地位，同時(shí)引發(fā)金融、倫理等多重可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)。但是，由于建設(shè)部及相關(guān)開發(fā)商利益集團(tuán)的反對，取消預(yù)售制度的難度非常大，目前可行性仍比較差。
　　第二個(gè)辦法建立起類似于美國的監(jiān)管機(jī)制，不讓開發(fā)商拿到預(yù)售款，這樣一來，相關(guān)糾紛就可以避免。但是，預(yù)售制度對于開發(fā)商等既得利益集團(tuán)的誘惑性就在于對預(yù)售款的使用，這種低廉的融資功能既解決了他們的資金之困，也等于把絕大部分甚至全部風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上，遭到的阻力依然會(huì)很大。但是，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，倘若不這樣做，監(jiān)管就難以真正產(chǎn)生效果。
　　提出類似建議的學(xué)者和官員也非常多。中國人民銀行金融市場司房地產(chǎn)金融處處長程建勝曾撰文指出，完善我國商品房預(yù)售制度，取消預(yù)售的融資功能。目前，一些地方已經(jīng)進(jìn)行了有益的探索和嘗試，像南京市就在今年6月份就表示，將會(huì)同人民銀行制定《南京商品房預(yù)售監(jiān)管辦法》，對開發(fā)商的商品房預(yù)售資金實(shí)行專戶監(jiān)管，即把開發(fā)商在預(yù)售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個(gè)銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項(xiàng)目工程建設(shè)等所需的費(fèi)用支出。
　　但我認(rèn)為，這種制度仍有被開發(fā)商鉆空子的可能性，最好的措施還是取消商品房預(yù)售制度，或者借鑒美國的做法，規(guī)定預(yù)售款由第三方保管，開發(fā)商不得支配，只有等工程完工后才可以從第三方那里拿到全部預(yù)售款，這樣，因預(yù)售制度引發(fā)的糾紛就能大大減少。