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最近，北京通州區(qū)的一些樓盤紛紛以較低價格入市，幾個最高曾漲到每平方米約2.5萬元的項目，通過各種形式的優(yōu)惠，實際成交價格降至每平方米1.6萬元左右，單價下調(diào)近1萬元。經(jīng)過近半年的房地產(chǎn)調(diào)控，今年3月份因為大量投機炒作而飆升的通州房價正在回歸理性。
盡管目前這種較大幅度的房價回調(diào)僅是個別例子，但說明房價下降正從遮遮掩掩變得更明確。今年4月出臺的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施有效打擊了推動房價暴漲的投機性購房需求，加上普通購房者因預(yù)期改變而選擇觀望，樓市成交量迅速下降。7月份，全國商品房銷售面積同比下降15.4%，一線城市更為明顯，如北京7月份的新房成交套數(shù)僅為去年同期的1/3。
房價相對于成交量的變動有一定滯后性，一般來說，成交量持續(xù)下降半年左右，房價將開始出現(xiàn)明顯下降。從目前房地產(chǎn)市場的形勢看，房價仍然處于歷史高位，遠高于普通購房者的購買力，將大量需求擋在門外，是影響成交量回升的最主要因素。
政策面上，近期有關(guān)部門反復(fù)強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不會松動，體現(xiàn)出政府的決心和信心。同時，一系列調(diào)控政策正在細化和落實，配套措施也不斷出臺，調(diào)控正變得更有力、更深入。
供求關(guān)系上，去年下半年新開工的項目正在陸續(xù)入市，未來半年至一年左右的時間里市場供應(yīng)是有保證的。隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來，短期內(nèi)市場供應(yīng)量也會顯著增加。
資金面上，由于銷售放緩和一系列緊收房地產(chǎn)開發(fā)、按揭貸款的政策逐漸落實，開發(fā)商原本比較寬裕的現(xiàn)金流正在趨緊，通過降價加快銷售進度的愿望變得更強烈。
綜合這些因素看，房地產(chǎn)調(diào)控的效果還將進一步顯現(xiàn)，會有更多新盤順應(yīng)市場趨勢，理性定價，以較低價格入市。隨著一手房明顯降價，搖搖欲墜的二手房價格也將隨之回調(diào)，房價回落的范圍和幅度都將擴大。房價下行的趨勢能否確立，將在這個“金九銀十”見分曉。
盡管調(diào)控正在向著預(yù)期的方向發(fā)展，仍應(yīng)看到調(diào)控的效果只是剛剛顯現(xiàn)，還不充分。7月份70個大中城市房價與6月持平，并沒有延續(xù)前兩月環(huán)比下降的勢頭。從購房者的感受上看，房價仍然居高不下，調(diào)控的效果離老百姓的要求和承受能力還有較大差距。在房地產(chǎn)調(diào)控的落實過程中，不斷冒出各種試圖干擾調(diào)控的“雜音”，一些地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控的認識也還有誤區(qū)，落實政策顧慮重重、不夠堅決，調(diào)控的任務(wù)仍然艱巨。
當前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵時期，能否取得成功，不僅關(guān)系房地產(chǎn)市場發(fā)展本身，更關(guān)系到住房這一重大民生問題和政府的公信力。因此，必須繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，并根據(jù)市場形勢變化及時進行政策微調(diào)。從宏觀環(huán)境看，國民經(jīng)濟繼續(xù)保持回升向好勢頭，房地產(chǎn)調(diào)控對經(jīng)濟的影響有限。近期各大銀行對房價大幅下跌進行的壓力測試結(jié)果也比較樂觀，這減輕了政府繼續(xù)進行樓市調(diào)控時投鼠忌器的壓力。如果調(diào)控長時間不能見效，應(yīng)當適時出臺進一步的措施。同時，應(yīng)監(jiān)督各地抓緊落實現(xiàn)有政策，對依舊“房價過高、上漲過快、調(diào)控不力”的城市，應(yīng)當進行曝光和問責。 |