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房?jī)r(jià)開(kāi)始不同程度地回落了，這是令人欣喜的一面。但仔細(xì)分析，大多只是漲幅回落或環(huán)比回落，并非大多數(shù)人所期盼的真正意義上的房?jī)r(jià)下降。據(jù)此判斷房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，我尚不敢有此樂(lè)觀。
實(shí)際上，各種房?jī)r(jià)新政策作用，恐怕只是“強(qiáng)迫”房?jī)r(jià)回歸市場(chǎng)，從根本上杜絕房?jī)r(jià)由開(kāi)發(fā)商單方面說(shuō)了算的局面，這無(wú)疑是正確的。但房?jī)r(jià)回歸市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)人們普遍期盼的房?jī)r(jià)下降嗎？盡管得出結(jié)論可能需要一些筆墨，但有一點(diǎn)應(yīng)先明確：“回歸市場(chǎng)”與“房?jī)r(jià)下降”，不是兩個(gè)對(duì)等的概念。“回歸市場(chǎng)”是說(shuō)，價(jià)格應(yīng)有交易雙方來(lái)定，而不是單方；而大多數(shù)人心中的“房?jī)r(jià)下降”，則是指房?jī)r(jià)絕對(duì)值下降到普遍能夠接受（或者具體些說(shuō)是“買(mǎi)得起”）的水平上。這兩者有著本質(zhì)區(qū)別，房?jī)r(jià)能不能降到你買(mǎi)得起的水平，取決于交易雙方的預(yù)期，而非單純的房?jī)r(jià)市場(chǎng)化。因此，要想進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)，還需后續(xù)手段。
從目前已可見(jiàn)的后續(xù)手段看，大致有兩個(gè)：繼續(xù)加大“經(jīng)適房”力度，大力開(kāi)發(fā)“廉租房”。而其背后的潛臺(tái)詞也只有一句話(huà)：增加房屋供給，以此抑制房?jī)r(jià)。在我看來(lái)，這兩項(xiàng)措施，可以“讓更多人住上房”，但抑制房?jī)r(jià)則沒(méi)有可能。
住房是一項(xiàng)已至少失去了大半商品屬性的東西，因此其價(jià)格與供求沒(méi)有必然關(guān)系，這一點(diǎn)我已在以前的專(zhuān)欄中闡述過(guò)多次。如果實(shí)在覺(jué)得不可思議，不妨來(lái)看這樣一個(gè)常見(jiàn)現(xiàn)象：很多人看到城市中一天天密集起來(lái)的高樓暗暗竊喜，這么多的房子將來(lái)誰(shuí)住呀，看著吧，遲早有一天要降價(jià)。可幾年過(guò)去了，那些自蓋起來(lái)就幾乎沒(méi)人住過(guò)的房子還不是照樣漲價(jià)嗎？如果供給增大真能像經(jīng)濟(jì)學(xué)說(shuō)的那樣“迫使”價(jià)格下降的話(huà)，也許用不著在這討論什么房?jī)r(jià)問(wèn)題了，中國(guó)的房?jī)r(jià)早就隨著雨后春筍般涌現(xiàn)出的高樓大廈給打壓下去了，哪里還會(huì)有今日房?jī)r(jià)之憂(yōu)呢？
既然住房的商品屬性已淡化，那它又該有什么屬性呢？當(dāng)然是資產(chǎn)，而且還不是一般的資產(chǎn)。從金融學(xué)角度看，房屋所有權(quán)實(shí)際上是一項(xiàng)實(shí)物期權(quán)，一項(xiàng)可以從當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展中獲取收益的買(mǎi)方期權(quán)，這份權(quán)利的標(biāo)的物就是房屋及所使用的土地可以分得的經(jīng)濟(jì)體價(jià)值的占比。一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，房屋及土地可獲得的價(jià)值就越高。
有人認(rèn)為北京等地房?jī)r(jià)高是由于所謂的“獨(dú)特性”，其實(shí)不對(duì)，我們所居住的這個(gè)星球上任何一個(gè)地點(diǎn)，都是獨(dú)一無(wú)二的。遠(yuǎn)的不說(shuō)，廣西桂林，其秀麗山水可謂世界聞名而且獨(dú)特吧，但那里的房?jī)r(jià)就比北京低，甚至不如廣州、深圳這樣景色遠(yuǎn)不如桂林的地方。什么原因？還不是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)水平嗎，這和什么獨(dú)特性無(wú)關(guān)。
既然房?jī)r(jià)是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)水平的函數(shù)，那么，即使房?jī)r(jià)回歸市場(chǎng)，我們?nèi)钥赡苊鎸?duì)房?jī)r(jià)地區(qū)差異以及房?jī)r(jià)在某些地區(qū)可能依然走高這兩種現(xiàn)象。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行，現(xiàn)行的政策恐怕就無(wú)力抑制了，房?jī)r(jià)已市場(chǎng)化了，現(xiàn)有政策又能奈幾何？此時(shí)唯一的方法就是征收物業(yè)稅。為何說(shuō)唯一呢？因?yàn)椋热蛔》渴墙?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的買(mǎi)方期權(quán)，那抑制期權(quán)當(dāng)前價(jià)格只有兩種手段，一是抑制投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期，但除非市場(chǎng)真的不看好經(jīng)濟(jì)了，否則是沒(méi)有能力抑制大家對(duì)經(jīng)濟(jì)向好的預(yù)期；二是迫使期權(quán)的標(biāo)的物向外分紅，就好比一只分紅的股票的買(mǎi)方期權(quán)價(jià)值必然低于不分紅的股票買(mǎi)權(quán)一樣，而這才是可做的。
向二套房（包括二套以上）征收物業(yè)稅，實(shí)際上就是讓“房地產(chǎn)（從地方經(jīng)濟(jì)）獲益”這只股票向外分紅，如果其所有者還想獲得與沒(méi)分紅前一樣多的收益的話(huà)，就必須要在期初先投入一筆與未來(lái)分紅等值的資金，然后再組合上那項(xiàng)買(mǎi)權(quán)方可，與不分紅時(shí)相比，這顯然不劃算的，因此這項(xiàng)期權(quán)（即住房）就不如原先有價(jià)值了，價(jià)格當(dāng)然也就下來(lái)了。有個(gè)例子很能說(shuō)明問(wèn)題，哈爾濱的房?jī)r(jià)比上海低，除了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度外，哈爾濱的住房每年都要按面積繳納包燒費(fèi)（無(wú)論住否），實(shí)際上是一種變相的分紅，而上海不用。也就是說(shuō)，即使哈爾濱經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度與上海持平，其房?jī)r(jià)也必然低于上海。
但遺憾的是，現(xiàn)在住房不但不向外分紅，甚至還能獲得分紅，就是房租。由于房地產(chǎn)熱到了已無(wú)人考慮折舊的程度，因此把閑置的房子租出去不但不影響將來(lái)住房出售時(shí)的價(jià)值，還會(huì)在存續(xù)期獲得租金，房地產(chǎn)投資者何樂(lè)不為呢？于是，現(xiàn)在投資房地產(chǎn)的價(jià)值不降反升——至少在理論上——是講得通的。
拓展經(jīng)適房也好，開(kāi)發(fā)廉租房也罷，甚至包括對(duì)房租征稅，充其量只能讓住房獲得的分紅少一些而已，但并不能“消滅”，更不可能讓它向外分紅。因此，這些做法均未觸及房?jī)r(jià)的要害，何談進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)？
有些學(xué)者明確反對(duì)物業(yè)稅，甚至有個(gè)別學(xué)者稱(chēng)：物業(yè)稅將令百姓妻離子散（指將會(huì)有人為規(guī)避二套房界定而離婚）。我沒(méi)有研究過(guò)“幸福經(jīng)濟(jì)學(xué)”，但我知道，如果有人認(rèn)為獲得經(jīng)濟(jì)財(cái)富比維持婚姻更重要的話(huà)，那就只能說(shuō)明兩點(diǎn)：要么是這樣的婚姻根本就不值得維持，要么是這樣的投資者根本就不值得同情。用這樣的借口阻撓物業(yè)稅，豈不貽笑后人？
（作者系哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院金融工程研究所所長(zhǎng)）
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