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| 2010-06-23 作者:費(fèi)楊生 來源:中國證券報 |
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從推出藝術(shù)館吸引高端客戶到舉辦頂級紅酒品鑒會，從推出特價房到打折促銷再到無理由退房……在樓市陷入僵局的當(dāng)下，開發(fā)商銷售策略日漸靈活并開始分化。
自4月中旬《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》公布以來，樓市在一系列調(diào)控政策的作用下開始明顯降溫，房價停漲，成交清淡。盡管5月商品房銷售面積比4月減少1274萬平方米，下降15.8%，商品房銷售額比4月減少1113億元，下降25%，甚至6月入市的不少新盤普遍出現(xiàn)“零成交”，但房價與人們的預(yù)期仍有相當(dāng)大的差距。央行2010年第二季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，72.5%的居民認(rèn)為當(dāng)前房價“過高，難以接受”，未來3個月意欲購房的居民占比降至15.5%，連續(xù)2個季度回落，累計降幅近3個百分點(diǎn)。
在房價下調(diào)預(yù)期強(qiáng)烈、購房人需求大幅萎縮的背景下，愈來愈多的開發(fā)商采取了更加靈活的銷售策略。從最初的“死扛”，堅決不降價，到通過特價房、全款打折、贈送裝修費(fèi)等多種形式的變相降價，再到調(diào)低開盤價、明碼打折等直接降價，開發(fā)商開始在價格上大做文章。這種轉(zhuǎn)變不僅僅體現(xiàn)在地方性的小開發(fā)商身上，恒大、綠地等一線龍頭房企也加入了低價促銷的行列。還有一些企業(yè)側(cè)重于高端營銷、高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。比如，預(yù)期年底竣工的北京高端地產(chǎn)項目“長安8號”日前宣布推出藝術(shù)館，以期通過定期展出藝術(shù)作品及舉辦高端社交盛宴，來打造“長安街上的社交新地標(biāo)”。
實(shí)際上，開發(fā)商對產(chǎn)品品質(zhì)的高度重視大多出現(xiàn)在樓市調(diào)整階段。由于樓市銷售的火爆，市場一度供不應(yīng)求，開發(fā)商根本無心顧及產(chǎn)品質(zhì)量，“蘿卜快了不洗泥”，以致“樓倒倒”、“樓歪歪”、“樓脆脆”現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。當(dāng)需求降溫、市場深陷僵局之際，購房人有底氣更加挑剔，對產(chǎn)品質(zhì)量更加重視，這直接推動開發(fā)商銷售策略的變化。
這種銷售策略的分化在上一輪樓市調(diào)整中也出現(xiàn)過，但不管是在價格上做文章，還是在產(chǎn)品品質(zhì)上下工夫，或者兩者兼有之，最終得到市場歡迎的都是那些性價比相對更高的產(chǎn)品。
這個過程不僅僅需要市場調(diào)整的自身推動，更需要相關(guān)監(jiān)管部門的引導(dǎo)、監(jiān)督。比如，提升相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)門檻，提高建筑產(chǎn)品質(zhì)量要求；加大對“豆腐渣”工程的打擊力度等。有理由相信，在本輪調(diào)控政策得到嚴(yán)格落實(shí)情況下，開發(fā)商的銷售策略將進(jìn)一步分化，具有較高性價比的產(chǎn)品將得到市場青睞。
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