商業(yè)銀行第一階段房貸壓力測試剛剛結束，有消息稱“即使房價下跌50%，銀行基本上也不會有太大風險”。為何房價一直調不下來？
    SOHO中國董事長潘石屹最近通過郵件向本報表示，住房價格跌不跌，決定因素并不是新國十條。“地價房價完全亂套了，沒有邏輯關系了。今年3月15日，一塊在北京大望京區(qū)、靠近五環(huán)的地，樓面價拍到每平方米27500元，這就意味著這個地方的銷售價格會達到四萬五。如果緊靠五環(huán)邊上的住宅價格都達到45000元，這正常嗎？”
    問題在于，如果這幅大望京區(qū)地塊周邊的房價跌到15000元（目前均價25000元左右）以下，那拿這塊的企業(yè)又將面臨多大虧損？
    “這里的矛盾其實很明顯，如果房價出現50％的跌幅，那些在前兩年拿了大量高價土地的房企怎么辦？相對于個人按揭貸款50％的理論空間，開發(fā)貸相應將承受更大的風險，這顯然不是房企和銀行能承受的。”一位國有銀行的資深人士向本報坦言。
    換言之，手持大量高價土地的央企、國企和控制著地方土地供應的地方政府，幾乎壟斷了房價的定價權，這或許才是房價易漲難跌的關鍵。

    定價權之爭

    在上海，有一個著名的大型居住區(qū)——大華社區(qū)，不管是其規(guī)模還是房價，幾乎都是與上海商品住宅市場發(fā)展同步的。大華社區(qū)約十年的發(fā)展，可以視作同期上海樓市的一個最真實的縮影。
    由于歷史原因，大華社區(qū)數平方公里的區(qū)域內，大部分的商品房建設用地都在大華集團手中。10年時間里，大華集團緊握這個區(qū)域的房價話語權。
    國內其它很多城市復制著同樣的場景：擁有最大土地資源的一方，往往擁有相應區(qū)域房價最大的定價權。
    綜觀歷年央企在上海土地市場拿地情況，呈現兩輪高峰，第一輪是2006年，第二輪是2009年。
    可以發(fā)現，地王的制造者長期以國企、央企為主，2009年，央企拿地面積占比更是達到頂峰。2009年在總地價前10的成交地塊中，央企占4席，其中中海、中建分別位居前總價第二、三名，其次是保利及華潤分別為第五、六名。2010年總價前10中，央企則占兩家，分別是華僑城及招商第二及第八名。
    “央企一般不隨意拿地，要拿便是地段佳，或規(guī)劃好有待發(fā)展的地塊，并且由于資金勢力雄厚，一般獲取的土地面積也較大，由于這些地塊同時也是品牌房企的主要追逐對象，以至于進一步推高了地價，而持續(xù)上升的地價也必然推動房價上揚。”中原研究咨詢部分析師指出。
    擁有大量土地資源的央企、國企扮演了市場定價權的直接擁有者。
    近日，一年一度的上海市土地儲備工作交流會在閘北區(qū)大寧會議中心召開。從土地儲備開始，地方政府始終是整個房地產游戲中，對土地最具有話語權的角色。
    這種定價權格局本沒有利弊之分，問題在于，央企、國企手中的土地成本太高。
    值得注意的是，2009年央企取得的土地出讓面積與建筑面積占比與第一輪相當，而土地出讓金額占比卻上一個臺階，比2006年上漲93%。2010年1-2月土地出讓金額占比依然非常可觀，其比值達到21.79%，土地出讓面積及建筑面積占比也達到了頂峰，表明央企拿地熱情前所未有高漲。
    在土地品質和土地體量等方面擁有優(yōu)勢的央企、國企，其在不同區(qū)域的定價權正在不斷提升，進而左右整個市場的價格走勢。其定價權的體現逐漸表現在對樓價推高者角色的扮演上。

    價不降 地照拿

    5月20日，在朗詩地產聯合有關部門發(fā)起的“2010長三角城市居民居住環(huán)境調查”的啟動儀式上，朗詩地產董事長田明告訴記者，目前國內節(jié)能住宅價格一般高于普通住宅，決定因素并非節(jié)能建筑本身，也不是因為節(jié)能建材等的額外投入所致，“而是其他眾所周知的原因所致，是整個中國房地產價格的整體格局形成的。”
    包括國家綠建委主任委員王有為在內的諸多人士清楚，綠色建筑的成本只比普通建筑增加約5%—10%，真正決定整體房價高企的最大因素在于高企的土地成本。而截至目前，地價并沒有出現明顯下調。
    據對國內主要的十二個城市住宅用地出讓情況監(jiān)測顯示，此次調控新政前后，住宅用地出讓數量、出讓流標率以及出讓溢價率等方面，并未發(fā)生明顯變化。最近四周，住宅用地周平均出讓面積約153公頃，流標率24%，溢價率37%，相比2010年1-3月的宅地交易情況（周平均出讓面積214公頃，流標率13%，溢價率56%）而言，雖然呈現下降態(tài)勢，但是幅度并不明顯。
    中原集團研究中心總監(jiān)陶琦表示，近期市場已呈現微妙變化：熱點地塊仍然受到大型實力發(fā)展商的青睞，其中資金雄厚的國企、央企及上市公司出手闊綽，比如保利、富力、綠地、陸家嘴、北建、金融街等均榜上有名。
    這種情形下，央企、國企的土地擁有量相對進一步提升，相應的定價權自然還是牢牢掌握在這些企業(yè)手中。
    上海永慶房屋最新發(fā)布的監(jiān)測數據顯示，5月份上半個月上海一手房平均成交單價比4月底再上漲7%。而7%的漲幅是在上海4月房價已經上漲的基礎上的延續(xù)。世聯地產4月研究報告顯示，上海4月公寓房均價上漲14%。
    記者從最近上海幾次土地推薦會上看到，對于此輪即將出讓的地塊，興趣濃厚、躍躍欲試的開發(fā)企業(yè)依然大有人在。大部分推介會現場，到場的開發(fā)商數量甚至超過政府部門的預計而不得不臨時加座。
    “目前，開發(fā)商對中遠期市場抱有較高期望，轉而繼續(xù)增加土地儲備。”陶琦說。
    很大程度上，價位依然處于高位的土地繼續(xù)放量出讓，以央企、國企為購地主力的開發(fā)商手頭的高價地塊體量進一步增加，恰恰成為高房價難以出現明顯下調的最大阻力，這一阻力則在不斷加強的過程中。

    降價的唯一理由：活不下去了

    另一位業(yè)內人物萬通集團董事局主席馮侖日前說，此輪調控房價要跌30％，開發(fā)商能活下來很不錯。
    從開發(fā)商的角度，只要還能“活下去”，主動降價的概率其實并不高。而且現在看來，很多企業(yè)認為還能“活下去”。
    Wind資訊數據顯示，2009年度，113家房地產上市公司現金總額達到1930億元。其中，萬科A、保利地產、金融街和首開股份4家公司，處于“上市房企現金榜”前4位，賬面現金均超過100億元；有4家公司賬面現金在50億元-100億元之間，38家公司的賬面現金在10億元~50億元之間，67家公司的賬面現金在10億元以下。
    因此，至今我們還沒有看到保利等企業(yè)有明確的降價促銷舉動。相反，這些企業(yè)還在到處看地，出手和準備出手拿地，土地儲備體量還在進一步增加。
    不過，企業(yè)的生存危機已在步步逼近。
    據本報了解，由于融資渠道被逐步緊縮，包括銀行信貸和資本市場融資，均保持持續(xù)收緊的態(tài)勢，多位上市公司的高管曾向本報記者表示，“公司的融資計劃很多很難在短期內付諸實施，雖然手頭還有資金可以應付一段時間，但如果沒有后續(xù)資金的話，撐不下去時，降價求生可能是最為直接的方式了。”