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決定未來房價的因素是政策的執行力而非現金流。從未來政策的空間而言，有三個因素給政策的執行力提供了很大的空間。
回顧房產新政一個月以來市場的變化，有三個特點值得關注：一是成交量銳減：比如，北京交易量和去年同期比較，下降幅度高達53.3%，和新政出臺前一個月環比，亦大跌近40%，而廣州在新政出臺之后簽約量同比下降了60%多；二是價格堅挺，盡管成交量銳減，但一線城市的價格無論同比還是環比，并沒有出現明顯的松動。比如，4月份，北京房屋銷售價格同比上漲14.7%，這已經是連續10個月漲幅擴大；其三，各種解讀政策的版本滿天飛，開發商和政策博弈的心態躍然。
實事求是而言，以“國十條”為代表的房地產新政，以打擊投資、投機等不合理的需求為切入點，以大幅度提高二套房貸首付比例和利率為手段，以堅決遏制部分城市的房價過快上漲為基本政策目標，在短短的一個月時間內，基本扭轉了房地產市場的預期：在新政出臺之前，由于房價的瘋漲，絕大多數人形成了房價會繼續瘋漲的預期，引發了恐慌性的購房需求，一個月后，這種不理性的預期得到了有力的扭轉。根據各大媒體的調查，認為房價會繼續瘋漲的比例已大大降低。這意味著房地產新政已初見成效，預期的扭轉為下一步房價的合理回歸打下了一個較好的基礎。
特別是我們看到，繼恒大地產5月5日宣布打折以來，作為房地產龍頭的萬科亦舉起了促銷大旗，堅挺的價格出現了松動跡象。但很多人擔心，萬科的降價舉動將不會引發2008年的“帶頭效應”，因為2008年時房地產企業資金鏈普遍緊張，萬科的降價成為壓垮開發商心理防線的最后一根稻草，而在今年開發商現金普遍豐盈的情況下，足以讓開發商扛一年之久，所以，期待出現2008年那樣的降價潮不現實。
事實并非如此，目前的房地產市場，量縮已是不爭的事實，而量縮是否引發價跌，取決于三大因素：其一，是政策的執行力，歷史教訓昭示，政策如果沒有執行力，價格下跌就是幻想；其二，開發商的現金情況；其三，競爭對手的價格策略。在筆者看來，決定未來房價的因素是政策的執行力而非現金流。而從未來政策的空間而言，有三個因素給政策的執行力提供了很大的空間：
一是一季度中國經濟增長了11.9%，這意味著在遏制房價時，經濟增長不會跌破政策底線；二是對地方財政的影響，前不久國家發改委的官員公開表示，地方政府的債務風險并不大，暗示著房地產新政不會受地方債務加劇的要挾；其三，目前房地產依然是暴利行業，即使房價下跌30%，房地產暴利的屬性不會改變，這一點非常重要。這意味著，在房價下跌30%的情況下，開發商不會壓縮投資，因為其利潤空間依舊寬廣。這三點理由，足以給政策持續加壓、迫使房價理性回歸提供足夠的保障。如果說開發商手里足額的現金是最大障礙的話，這其實只是個靜態的理解，現金流必須動態予以判斷。不可否認，開發商手里的現金的確比2008年的時候要充裕，但應當看到，在國家基本關閉了開發商的信貸融資和股權融資的情況下，70%以上的負債比例讓開發商的資金狀況并沒有顯示的那么良好，以萬科為例，2009年底現金流雖然高達230億元，但其負債卻高達990多億元，一旦國家繼續收緊，現金流很快吃緊。
筆者最擔心兩點：一是在數據混亂的情況下，開發商唱“苦肉計”，以房價暴跌的虛假數據為政策減壓；二是某些地方政府執行不力，房地產新政一月以來，大多數地方政府至今仍未出臺實施細則。既然“國十條”明確，控制房價不力的地方要追責，那就從督促地方政府盡快出臺細則追起吧。 |