恒大地產推出的降價促銷更像是一場“秀”。數日前，恒大首開房產開發商降價之先河，高調宣布旗下樓盤全部8.5折銷售。近日，該公司又宣布該促銷將在本月16日全部取消。而與之一同迅速“變臉”的，還有華遠地產的任志強，從“房價肯定會跌，不跌不行”到“開發商堅持一年沒問題”，話鋒轉向之快讓聞者嘩然。
　　開發商的游移不定之舉，在讓購房者一頭霧水的同時，也充分表明房地產調控的復雜性遠超想象。以此觀之，雖然本輪調控組合拳的力度堪稱“史上最牛”，但其最終績效如何，目前仍不可盲目樂觀。
　　在業內率先降價需要勇氣，恒大地產正是依仗其近期趕超萬科的銷售實力，率先向同行間最為敏感的價格“動刀”。然而，恒大在推出打折促銷活動的過程中一直都沒體現出誠意。在宣布取消該優惠之前，它就以“8.5折銷售并非降價15%”的文字游戲迷惑市場，甚至其旗下個別樓盤出現了“先漲價后打折，打折之后比原來價格還高”的現象。
　　當然，在商言商的開發商，其實是在敏銳觀察著市場的任何風吹草動，與其說恒大“蜻蜓點水”般的促銷有失誠信，不如說這是它對市場判斷的“糾偏”。在恒大高舉降價大旗之后，不但業界沒有立刻跟風，反而致使其股價呈下挫之勢；而且，降價促銷進一步強化了購房者“買漲不買跌”的判斷，并未吸引買者紛至沓來。可以說，作為“第一個吃螃蟹的人”，恒大此次試水價格戰，并未實現搶占市場先機的愿望，閃電般收回促銷成為了必然選擇。
　　其實，恒大敢于我行我素地停止促銷優惠而不顧忌市場輿論，關鍵還在于其充裕的現金流支撐。對此，任志強的判斷并非空穴來風。公開數據顯示，一季度末，萬科持有現金179.2億元；保利的現金余額則為138.7億元。可見，在“現金為王”的時代，雖然開發商高負債經營的局面未變，但是前期銀行大量借貸以及旺銷時期售樓回款帶來的充沛現金，讓開發商具備了與政策博弈的時間與空間。
　　以此觀之，如今樓市調控的難度更勝于上一輪政策發力的2008年。當年一季報顯示，萬科、保利地產等行業龍頭的經營性現金流首次為負，資金流接近枯竭。彼時，為了驅散金融危機陰霾，樓市調控政策漸次松綁，由此開發商們有了“苦挨”8個月重獲新生的經歷，當年萬科以“拐點論”為由頭率先降價正是為了解決“燃眉之急”。因此，當有“史上較高水平”的現金流作支持，開發商們有恃無恐，打壓房價飆升的政策更需“道高一丈”。
　　此番樓市調控可謂切中投機者的“七寸”，后續物業稅等提高買房者保有成本的稅種也在熱議之中。考慮到此番樓市調控的性質，調控當呈現出全方位特征。從開發商對現金流的倚仗程度看，打擊房價飆升除了著眼于投機行為，開發商所享受的高杠桿經營制度福利也應有所改觀。
　　開發商預售制本是我國商品房制度推出伊始的過渡性政策，該制度演繹至今已經成為開發商們以小博大、攫取暴利的制度工具，以及將房地產泡沫蔓延至金融體系的橋梁。房價回歸理性所跨越的巨大價差，往往會讓銀行金融機構面臨壞賬風險，進而成為歷次調控政策投鼠忌器之所在。因此，筆者認為改革開發商盈利模式將會帶來釜底抽薪之效，相關政策推進勢在必行。
　　在此需要提及的是，樓市調控并非單方面的打壓，“有保有壓”才能提升政策績效。縱覽房價歷史走勢，投機行為往往扮演著助漲殺跌的角色，而結婚、落戶等剛性需求的等待極限往往在半年左右，觀望的末期剛性需求的大批入市，會成為房價由跌轉漲的決定性力量。所以，對剛性需求的“保障”也應成為調控政策的應有之義。如今房價之高，已讓普通白領“望房興嘆”，這表明主管部門應全力擴大政府保障性住房的覆蓋面，除了中低收入家庭外，對于所謂的“夾心層”，即中等收入家庭也應盡快納入保障性住房體系當中。
  　恒大“促銷秀”是開發商對市場的一次“試錯”之舉，樓市反復則凸顯了調控任務之艱巨。對此，決策層應做好充分的準備，切不可因為暫時的樓市低迷而掉以輕心。

（作者系第一財經頻道主持人，經濟學博士）