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近期出臺的一系列房地產調控政策，從力度上看明顯較以往嚴厲。這體現了政府對房地產市場進行去杠桿化操作的意圖。我們認為調控仍將繼續，一直到房價回歸到合理的估值水平。但是政策方面應該是松緊結合，因此房價的表現應該是以時間換空間的漸進式調整。
從統計數據上看，2009年的房地產明顯與出口呈現負相關關系。這表明房地產在經濟危機中通過促進內需來彌補外需不足，是“保八”得以實現的主力軍。在國內外經濟形勢依然非常復雜的情況下，房地產的發展直接關系著經濟快速增長的順利實現以及地方政府財政收入的多少，在消費和出口完全好轉之前，房地產行業在國民經濟中的分量依然舉足輕重。
全球金融危機的爆發使得本應在2007年年底就該調整的中國房地產市場推遲到了危機后的經濟復蘇階段。由于經濟復蘇過程中的種種不確定性，房地產的調控政策一直是投鼠忌器，顯得比較溫柔。
從種種跡象去觀察，管理層一直試圖在不對房地產市場產生太大影響的情況下，對房地產行業進行調控和指引。但是面對兩會后出現的“地王”以及3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，創歷史新高。政策層面不能繼續溫柔下去，只能果斷出手，抑制過熱的投資和投機性需求。
出來混是要還的，泡沫也總是要破滅的。與其坐等泡沫自然破滅，不如在泡沫爆炸前，主動地給“泡沫”撒氣。目前，政府的調控目的正是如此，即對房地產市場進行“矯枉過正”，進行去杠桿化操作。從房企的融資渠道、銀行房貸入手，進行調控。雖然看起來嚴厲，但實際上還是為了維護房地產市場的健康有序發展。
首先是由于目前的調控還沒有體現在房價上，所以說政策調控還將繼續。具體表現仍然將是在一套房、二套房首付，公積金貸款，利率優惠等方面。
物業稅雖然頻頻吹風，但暫時仍然只是空轉。物業保有稅的細則可能會在近期出臺作為物業稅的替代調控措施。
其次在通脹預期下，緊縮的貨幣政策和行業調控政策對房企產生一定壓力。通脹的抬頭和房價有限的上漲空間，會壓縮房地產投資的盈利空間。緊縮的貨幣政策還會對房地產企業的現金流等產生影響。而收緊的調控政策又會抑制房企的融資渠道。
雖然目前這些利空體現在房價上，影響還比較小，但是隨著經濟的復蘇，特別是出口好轉之后，國內需求需要房地產成交量的帶動。因此，預期未來房地產市場會經歷一個比較長時間的漸進式調整。簡單地講，就是以時間換空間的下跌幅度。
（作者單位：諾亞財富管理） |