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據報道，重慶市長黃奇帆表示，當地政府將采取平衡供求、商品房總量控制、控制土地價格和抑制高端房四個有力措施管理好商品房，防止房價不正常波動。其中，將特別針對高價商品房征收特別房產消費稅。
本輪房地產市場調控始于去年11月份，但時至今日整個市場仍處于膠著狀態。從歷史經驗觀察，房地產市場的低迷觀望期大約為半年左右。據此從去年11月份開始算起，當下的房地產市場已經處于將要變盤的關鍵當口，即將到來的4、5月份的房市傳統黃金期，將會嚴峻考驗調控政策的最終效果。
細觀重慶當地的四大調控措施，不乏積極意義，其中的看點集中在兩個方面，一是要控制土地價格；二是要針對高價房形成政策打壓。筆者認為，這兩個政策思路應該在全國其他地方推廣，但同時也還需要進一步的政策措施強化。
地價問題是地方政府之于房地產的利益所在。從土地出讓體制改革角度看，需要徹底修正既有的招拍掛制度。其中的要害就是要杜絕價高者得的簡單拍賣模式，不僅要考慮競拍方的資質出價條件，更重要的是要把商品房土地拍賣與保障性住房建設打包推進。這一模式的好處就是避免了保障性住房建設方不足、政府財政壓力大的問題，能夠通過土地拍賣的一攬子協議實現整合處理。其實質就是讓開發商在獲得商業收益的同時，將收益的一部分配合政府財力用于保障性住房建設，成為開發商、地方政府和低收入群體三方受益的共贏模式。
至于對高端房征收“特別房產消費稅”，在本質上類似于奢侈品稅。這一措施要優于全面征收的房地產營業稅，因為全面征稅并無助于市場趨勢逆轉，在市場供不應求的情況下，稅收會直接被轉讓給房產買家，加稅反而會加重買方的緊張情緒。而針對高端房產的特別措施則有助于避免這一問題，同時還能夠充實地方政府財政收入。另外，除了稅收之外，強力的信貸政策也應該跟進。對于購買高價多套住房者，相關部門應該大幅提高首付款比例，特別對于三四套以上住房購買者則要完全拒絕給予貸款支持。這些調控措施的目的決不僅僅是為了遏制高價房，同時還能夠通過房價間的階梯傳遞效應，控制住中低檔市場的上漲預期，最終來逆轉盲目看漲樓市的投機氛圍。
通過這些分析我們不難看出，既有的房產調控政策雖然看似密集，但是仍然不乏進一步強力調控政策跟進的實施空間。以房地產市場而言，我們仍然要強調那句老話，就是“從來都沒有只漲不跌的市場”，房地產市場也絕不可能成為例外。當下出臺一些強力調控措施，固然可能在短期內對市場繁榮造成影響，但是從長期看，唯有此才能夠避免泡沫崩裂傷害國民經濟穩定運行。近期房價看漲的聲音再度升溫，這必須要引起調控部門的高度關注。只有不斷出臺新的打壓房價措施才能夠避免慣性思維持續升溫，否則調控部門就只能在房價飆升之后再行亡羊補牢了，更為關鍵的是，房產調控當局的公眾信任度也將再度陷入難堪境地。
（作者系經濟學博士） |