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江蘇省淮安市在全國首創共有產權住房保障模式（《重慶晚報》3月17日）。此前國家有關方面認為這一模式從制度層面上堵塞了原來經適房的牟利空間。
如何“從制度層面上堵塞了原來經適房的牟利空間”？共有產權房的“秘笈”是：
“因為在《房屋登記簿》及其《房屋所有權證》上有明確的比例及權屬關系，私下倒賣時，政府可以依法制止、糾正、打擊。即使申購共有產權房弄虛作假成功，倒賣時還必須交出政府產權收益，5年內原價購買，獲取的也只是這部分的貸款利息。‘出口’時非法牟取暴利的空間不存在了，‘入口’時弄虛作假的情況也就基本消失了，這就是以‘出口’反制‘入口’。”（摘自《淮安共有產權住房保障模式二十問》）
共有產權房事實上比傳統的經濟適用房更優惠，一是政府按照經濟適用房價格出售；二是在經適房價格基礎上，個人可以按7﹕3或5﹕5的產權比例購買，也就是個人只需出七成或五成的購房款。
考慮到購房人獲得全產權的愿望及實際困難，購買政府產權的人性化操作辦法為：5年內購房的按原供應價格結算；5年以后8年以內購買的，按原供應價格加當年的利息結算（市場價低于原價或此價時取低價）；8年以后購買的按屆時市場評估價格結算。
這兩個規定合在一起意味著什么？意味著政府為購房人提供了5年3成或5成的無息貸款，外加3年活期利率貸款。同時，還外加了一重保險：如果房價下跌，市場價低于原經適房價格，則按最低市場價結算。
一方面有這么多的好處，另一方面對于騙購共有產權房的防范和打擊措施，并不比傳統經適房嚴密，甚至更松。因為共有產權房的退出機制為：個人可以購買政府產權部分形成完全產權；直接通過市場轉讓，按比例與政府分成收益；共有產權房家庭收入高于政府規定標準時，僅對政府產權部分交納市場租金，無需向政府退回住房。
這種規定，沒有了傳統經適房5年內不得上市的規定，也沒有騙購時必須退回住房的規定，而且只要購得全部產權，購房人未來出售此房時，將不必對溢價部分和政府分成。而傳統經適房即使在五年期滿后出售，無論何時出售都必須將溢價的大部分分給政府。
可見，共有產權房不論從準入、政府“無息貸款”收益等方面，都比傳統經適房寬松多了。制度設計理論上“‘出口’時非法牟取暴利的空間不存在”的自我說辭在現實中根本不存在，“以‘出口’反制‘入口’”的理想設計就更不可能實現。傳統經適房富人豪車扎堆的現象，恐怕會在共有產權房中更嚴重。
另一方面，現有共有產權房對窮人的“準入門檻”并不低，因為其個人比例部分需要交全款。假設共有產權房價是同期同地段商品房的一半，那么按個人七成模式，個人一次性付款部分是同期同面積商品房的35%；按個人五成模式，個人一次性付款部分是同期同面積商品房的25%，都比商品房的二成首付還高。事實上共有產權房、經適房通常還不可能便宜到只有商品房價格的一半。因此，購買共有產權房一次性付款的額度要遠高于購買商品房的首付。
共有產權房能不能防止富人鉆空子，我大有疑慮。 |