|
上周末，國務院辦公廳下發了《關于促進房地產市場平穩發展的通知》，對于房價調控措施進行了詳細的部署，其中利用信貸杠桿調控房價被放到了重要位置。而據報道，國土資源部也正配合證監會，對部分申請IPO和再融資房地產企業中的25個涉嫌違規用地項目進行清查，違規房企將在首發和再融資上遭遇嚴格限制，這一做法將在很大程度上增加房地產企業的違規成本，從而使中央的一系列房產調控措施能夠真正落到實處。
去年全國特別是大中型城市房價過快上漲的動因除了政策扶持、基礎貨幣投放量增加之外，還有一部分則來自于拍賣土地價格的不斷走高，致使地價推升房價的現象再度出現。而造成各地“地王”頻現的一個重要原因就在于房地產企業不斷在境內外上市融資，致使其手中的現金存量大幅增加，從而有能力投入更多的資金在土地市場上進行拼搶。由于土地儲備的多寡被投資者視為決定房地產企業估值的最重要內容，因此獲得融資和希望上市的房地產企業在土地儲備上都不惜血本，不少企業的拿地花費大幅超越當期銷售收入，不僅助推了土地市場的泡沫化，增加了城市居民的購房難度，更加大了未來房地產市場進入低迷后企業面臨的現金流風險，對經濟的平穩增長形成巨大的潛在威脅。在房地產巨大的利潤誘惑下，一部分主業并非房地產的國有企業在上市融資后同樣重金購地，更進一步加劇了土地市場的泡沫化趨勢。
有觀點可能認為，嚴格房企融資審核會使企業的現金流短缺，從而減少房地產商手中的土地存量，對供給有不利影響，從而推升未來的房價，這一點的確是一個值得注意的問題。但我們更應該看到，現在的房地產商手中的閑置土地數量已經十分驚人，囤地而不開發的現象十分嚴重，在上海去年成交的土地中，住宅性質用地建筑面積為908.96萬平米，而全上海目前“批而未用”的住宅用地建筑面積則達到了4356.5萬平米，是這一數字的近5倍。雖然其中存在著動遷難度大、政策規劃變更等非房地產商可控的因素，但部分房地產商自主性囤地而不利用也是這一現象出現的重要原因，加上以往地方政府對于閑置土地的處理手段并不嚴厲，罰款金額遠遠比不上囤地后地價上漲所帶來的收益，房地產商囤地更是有恃無恐。嚴控房企融資審核，配合對于閑置土地的回收和對土地出讓金首付比例的限定，加大地產商的違規成本，將會極大的削弱房地產商的囤地動力和能力，是應對高房價的釜底抽薪之舉，對于穩定房價有著非常積極的意義。實行“好人舉手”的制度，對于嚴格遵守國家規定的房地產企業才開放融資綠燈，也將會使房地產的政策調控得到更為有效落實。
可以預見的是，在嚴厲的政策調控下，一部分現金流匱乏、盲目搶地的企業必然將遭遇市場的嚴懲，但如果因為害怕這些企業影響銀行體系的穩定，很快就放棄政策調控，無疑將會重復以前的老路，優勝劣汰的市場規律無法體現，房價快速上漲的現象也就難以得到有效遏制。因此，類似于加強房地產企業融資審核、嚴打土地囤積、加強保障性住房建設的政策應當常態化、制度化，方能確保這種惠及民生的政策真正起到應有的效果。
（作者系東航金融注冊金融分析師） |