2009年5月以來，中國中心大城市的房價直線攀升，漲價趨勢在接近年底時開始向二、三線城市蔓延；同期，代表通脹率的消費價格指數（CPI）卻持續在低位徘徊，到11月才由負轉正。
　　對城市居民來說，特別是對購房或計劃購房自住的剛性需求者，他們感受到的物價水平難道是像CPI數據給出的那樣在下降嗎？難道不是痛苦程度不斷加深嗎？

　　中國的CPI難漲

　　中國目前這種低通脹、高房價的格局同“9·11”之后的美國很相像。
　　受網絡泡沫破裂的影響，美國經濟在2000年和2001年出現短暫衰退，失業增加、物價下跌；隨著中國對美低價出口品的增加，美國CPI長期處于低位，即使在2005年石油價格上漲后，其核心CPI（剔除能源和食品因素）仍在美國貨幣當局可以容忍的范圍內，美聯儲因此有理由將聯邦基準利率長期維持在較低水平。
　　在那時，房地產代表的資產價格不在美聯儲政策考慮的范圍。而寬松的貨幣政策增加的流動性，使得自2003年起，美國的住宅價格開始穩步上揚，較低的利率水平吸引個人和機構以不同方式參與到與房地產有關的投資中。
　　中國過去一年的經濟政策，與美國“9·11”后的政策類似，政策制定者依賴低利率政策刺激經濟增長，控制通脹在政府能接受的范圍內，在居民收入增速緩慢甚至停滯的情況下，低物價名義上可以緩解居民的支出壓力。
　　而很明確的，在現有CPI樣本框架下，將不會出現2008年9月份前的高通脹，1984年、1988年和1993~1994年的惡性通脹更不會出現。
　　按照貨幣理論，通脹都與貨幣供應量有關。1984、1988年和1993~1994年的通脹，均因當期貨幣供應量大幅增加造成階段性的總需求超過總供給，而使物價迅速走高。這三個時期，中國經濟開放程度遠沒有目前這么高，總量失衡和調整基本上基于國內因素和手段。
  　而中國2008年9月前的高通脹緣于兩個因素：一是全球金融危機全面爆發前國際市場對中國商品的泡沫需求；其二是海外資金的大量涌入。
　　目前中國的金融環境和市場條件與20年前完全不同。經過30年的經濟增長，財富積累使得居民對日常消費品價格波動敏感度下降，不需要如20年前因價格因素去搶購鹽、醬油和大米；信用卡和個人貸款的推廣、普及，居民可以通過銀行信用產品將其個人積累的購買力進一步放大，主要消費人群的購買力，已遠遠超過其對日常消費品的需求，邊際需求正逐步下降。
　　同去年相比，今年以來的宏觀環境也發生了很大的變化。推高2008年通脹的第一個因素消失，全球需求萎縮、中國出口受到擠壓，基礎原材料和資源品漲價空間受到限制；出口關聯產業收入下降，影響國內消費增長，加劇商品過剩。國內外因素的雙重影響，普通消費品價格失去上漲動力。
　　今天的中國是一個全球生產車間，且始終沒有找到內生的增長動力，仍然需要通過輸出產能的方式解決就業、保持經濟增長，在可預見的未來，“車間”角色不會改變。這種情況下，在美國等海外需求恢復到2008年全球危機前水平之前，只要國內糧食生產不出大問題，預期普通消費品價格暴漲可能不大，商業活動中的補充庫存和轉產（減少供應）等因素，均難以構成普通消費品供應下降、價格持續上漲的理由，日常消費品價格波動只會是階段性的，蔥、姜、蒜暴漲會成為新聞頭條，卻不會促使現有CPI持續走高。同2008年時的國際經濟環境相比，政府在目前更容易控制CPI的波動。

　　中國資產的“高通脹”狀態

　　然而，CPI難漲，能說明中國目前的通脹水平不高嗎？
　　2008年底以來，政府通過降低利率和準備金率等手段，大舉增加貨幣供應量。到今年11月底，中國在貨幣供應總量、貨幣供應占GDP的比重以及貨幣供應的同比增幅上，都可以穩居全球之首。貨幣供應量增加，旨在加大投資力度，保證GDP增長目標。但這也給未來國內金融市場動蕩留下了隱患。
　　錢多總要找到出口，要么如日本那樣，輸出資本，國內物價在低利率政策下持續走低；要么將資金拘于國內，推高國內商品和服務價格。由于資本管制和人民幣不可自由兌換，中國資金出海障礙多，加上熱錢涌入，國內物價勢必承受壓力。
　　在產能持續過剩背景下，充裕的資金會追逐有廣泛市場需求（相對短缺）的保值品，房地產是最恰當的選擇，特別是沿海中心城市的房產。
　　居民平均收入相對較低，而購房總價款又較高，工薪階層住房消費對價格就很敏感，正如20年前對普通生活用品價格的敏感，剛性需求者在房價走高時加速進入房地產市場。住宅市場最終形成保值、投機和自住多重購買力的疊加，在銀行信用放大購買力的作用下，房價走高就顯得不可避免。
　　對工薪置業者來說，房價飆升帶來的貨幣貶值效應，遠大于普通消費品構成的CPI上漲對他們的影響。以稅后年收入20萬元、儲蓄存款50萬元的家庭為例，房價在100萬元時，30%的首付款在消耗30萬元的儲蓄后還有20萬元的余額，購房幾年后的生活質量可不受影響；而如果房價漲到200萬元，30%的首付款就需用掉其所有儲蓄，不夠的10萬元的首付款要么需借債，要么縮減當年消費節省出半年收入，并且其后的供房貸款也將以倍數增長。
　　而CPI意義上的通脹，因為存在著“結構因素”（支出會彼長此消），且普通消費品的總支出基數小，對家庭購買力的影響相對小得多。
　　貨幣購買力的貶值速度同房價的漲幅同步，房價持續走高，意味著購買者更多的“親友團”將加入到供房行列、更多的收入用于支付房款，其他的消費將被擠壓，從而使得現有CPI樣本結構下的物價水平進一步保持穩定。
　　對這些購房者及其資助者來說，CPI指標失去了意義，他們的貨幣財富已經被稀釋。
　　為讓其他行業看到賺錢的機會并增加投資，從而拉動GDP增長，CPI需要由負轉正，因此調整CPI樣本中的商品和服務價格變得合理，政府控制的水、電、油、汽提價就此提上議程，國內能源（石油）價格高于2008年國際油價最高點時的水平也就順理成章，因為政府當時控制了零售價。房價高企使得購房者剩余可支配收入減少，這些日常剛性支出就尤顯沉重。
　　仍以20萬元稅后年收入的家庭為例，房價上漲前每月支付房貸5000元，每月按2000元計算水、電、油、汽費支出，其占房貸月供后可支配收入的比重為約16%；如果因房價上漲房貸月供提高到10000元，這一比例則將上升到超過30%。相對于可支配收入，日常開支價格即使不漲，居民依然會感到生活壓力大增，因為整體購買力下降了。
　　統計顯示，房地產銷售占全社會消費支出比重達一半，因為房價上漲的原因，全社會購買同樣數量的商品和服務，需要支付比一年甚至半年前超出20%甚至更多的貨幣，全社會的貨幣購買力都下降了，此時仍堅持以CPI衡量的通脹指標，顯然有失公允。
　　現有CPI樣本意義上的通貨緊縮，緣于其淡化了房價因素。高房價使得中國真實物價遠高于CPI給出的水平，從這個角度上說，中國已處于高通脹狀態，特別是在中心城市。
　　如果CPI樣本不適時調整，這種高資產價格、低CPI的狀態將持續。筆者以為，按照居民可支配收入支出結構設計CPI的構成更科學，農村、城市的CPI結構應有所區別（農村住宅用地不計價），并且東西部地區之間也需要進行不同的樣本選擇。

（作者系投資界人士）