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每平4800元莫讓五折經(jīng)適房成為絕版

2009-12-14 作者:馬龍生來源:證券時報

上海日前公布了首批試點經(jīng)濟適用房的銷售基準價，每平方米在4800元-5200元之間，相當于同一區(qū)位同期普通商品房價格的四五成左右，形成了上海樓市的一塊“價格洼地”。
　　4800元-5200元的價格到底是高是低，沒看房子，不知地段的人們，可能無從給出判斷。但是，“相當于同一區(qū)位同期普通商品房價格的四五成左右”，卻是一個誰也無法忽略的“硬參照”。縱觀全國，恐怕還沒有哪一個城市的經(jīng)適房能有如此之低的供應價格。能夠配售到這些房子的城市低收入者，著實令人羨慕。
　　從報道中得知，這兩個經(jīng)適房項目之所以定價較低，主要緣于以下原因：一是土地以凈地劃撥方式出讓，免收出讓金和各種稅費，大大降低了成本；二是得益于獨特的定價方式——項目結算價格“保本微利”，成本主要包括動拆遷等補償和建筑安裝費用，開發(fā)商的利潤控制在3%以內；銷售基準價格，是在上述結算價格基礎上，考慮保障對象的支付能力及周邊商品房價格等因素，由政府再做一次綜合平衡后確定。看得出來，免收土地出讓金，是經(jīng)適房價格最原始的“負動力”；沒有通融余地的“保本微利”，又給價格加了第二道鎖；綜合平衡后確定的基準價格，則已經(jīng)考慮了市場因素，換言之，政府有權在結算價格的基礎上，做出“再加多少”的決定。相當于商品房幾成的價格，實際上成了對政府到底還有多少公益之心的檢驗。
　　《新華每日電訊》對這則新聞的報道，旨在探索具有“價格洼地”效應的經(jīng)適房，將如何影響樓市。而在筆者看來，只有兩個項目，最多不過數(shù)千套房源的“五折房價”經(jīng)適房，對上海樓市形成影響還實在有些聳人聽聞。而真正會影響到商品房市場的，是“五折房價”經(jīng)適房是否能成為今后的普遍現(xiàn)象。如果只是不可再生的絕版，其意義、影響顯然要另當別論了。
　　人們當然有理由懷疑“五折”經(jīng)適房會成為絕響。的確，不僅凈地、拆遷成本低等條件不復存在，更出現(xiàn)違規(guī)搖號，出租、棄購等現(xiàn)象等各種丑聞，政府積極性很低。因此，“五折房價”經(jīng)適房能撐多久，能波及到多大范圍，都難言樂觀。
　　但值得注意的是，《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法（征求意見稿）》公開征求市民意見時，絕大多數(shù)市民對經(jīng)適房制度持肯定態(tài)度，近9成市民表示愿意購房。詬病者列舉的經(jīng)適房弊端，到底是制度的“原罪”，還是落實中態(tài)度不堅決，執(zhí)行不到位？公眾的態(tài)度給出了回答。各級政府只要不刻意忽略公眾的期待，公益含金量較高的經(jīng)適房，就不應該成為絕版。

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