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房地產市場增長的驅動力，一是內生的供求關系，二是外部政策的影響。2010年上半年，房地產市場旺盛的需求有望延續；而由于經濟復蘇的成果仍“不穩固”，宏觀經濟政策和針對房地產的行業扶持刺激政策不會有大的轉向。
供給不足 需求旺盛
從房地產投資到有效供應大約有一年至一年半的滯后期，而全國2009年上半年累計的投資增速不到10%，遠低于正常年份水平。從我們重點監控的20個城市的投資增速來看，主要城市住宅投資增速過去12個月大多在低水平區間。
與投資類似，全國及主要城市住宅新開工面積不足，也將導致明年上半年房地產市場供應緊張。全國住宅新開工面積增速自2008年以來逐月遞減，2009年更是一直處于負增長狀態。新開工面積是一年時間后直接的有效供應，過去一年多的新開工不足，將嚴重制約2010年上半年房屋供應。
土地開發面積是房屋有效供應更先導的指標。從土地開發到房屋的有效供應所需周期更長。2008年以來土地開發面積逐月減少，這也將在更長的周期內嚴重制約房屋的有效供應。
有效供應不足的同時，需求依然旺盛。全國及主要城市銷售面積增速依然保持在高位。2009年前三季度，全國住宅銷售面積同比增速達到46.44%，我們關注的重點城市成交量同比、環比增速穩步上升。
由于有效供給不足，而購買需求旺盛，全國住宅供求關系在2010上半年依然會很緊張，這將成為驅動2010年上半年房地產市場繼續繁榮最主要的驅動力。
政策將保持穩定
從2009年的政策措施及其效果來看，政策對于房地產市場的復蘇進而走向新一輪上漲周期具有決定性作用。政策的改變不僅強烈地影響宏觀經濟的發展，而且直接影響房地產行業的走勢。我們認為，明年上半年，與房地產市場相關的政策將保持相對穩定。
中國經濟2010年將比較確定地自主性復蘇。同時，國家主要決策部門多次表態，當前的宏觀經濟復蘇基礎并不牢固，當前適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策不會發生大的轉變，經濟刺激政策在2010年不會輕易過早退出。
房地產業的扶持和刺激政策在2010年上半年也將保持相對穩定。房地產市場2009年成交出現亢奮，房價上漲過快，但是由于短期內整個經濟復蘇的基礎很大部分是依靠房地產的復蘇，在國家政策決定者一再強調堅持刺激政策不退出的背景下，我們認為短期內難以取消行業刺激政策，最多只會做適當的溫和調整。 |