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房地產市場要擺脫夢魘般的局面,必須從城市化進程與政府的中立性上做文章。
高房價已經阻礙了中國城市化的進程,讓越來越多的人成為邊緣群體。由于房價漲幅遠遠超過了租金的上漲幅度,北京樓市租售比在11月首次突破了1:500,部分區域甚至達到了1比600,這意味著出租一套商品房至少要過40年才能收回成本,有的甚至需要50年,這還沒有算上通脹、借貸種種成本。
在商品房價格節節上升的同時,租房市場卻在保持平穩甚至微幅下降。據我愛我家市場研究中心數據表明,10月份北京市月租金均價為2504元/套,環比下降了0.40%,較去年同期的2532元/套下降了1.11%。高端租賃市場的交易均價為5177元/套,環比上漲3.58%,較去年微漲0.66%。普通民宅租賃價格環比微跌了0.74%。上海和廣州的租金水平幾乎保持不變。
這說明,在最基本的租房市場,由于不存在投資空間,沒有成為吸納貨幣的海綿體,租房市場價格基本保持平穩,因此以租房價格計的CPI保持穩定。既然政府以租房、裝修等價格作為CPI中的居住類指標,那就讓租房市場名副其實,發揮真正穩定中國房地產市場的作用,讓居民通過租房實現居者有其屋的理想。如果中國的租房市場火爆,而房地產市場穩定,那么將出現令人羨慕的城市化進程。
相比一手房市場,目前的租房市場冷冷清清,原因就在于租房市場存在天然缺陷,需要政府介入、維持市場穩定之處,政府蹤影全無。
租房市場一無安全感,法律既沒能保護租房者的利益,也沒有保護房東的利益。由于房租上漲、房東嫌貧愛富、坐地起價將房客掃地出門之事層出不窮。筆者曾聽說上海一年輕大學教師因為不愿意向房東多繳納200元的房租,回到家中發現家具全被扔在屋外,房門已經換了鎖。動輒搬遷對于租住者而言是無法承受之重,在大城市搬一次家意味著重新選擇工作地點,意味著布置的家具全部搬動,意味著重新尋找交通設施,搬一次家就削弱一次安全感,最終壓垮租房者。
德國法律對租房者權益的保護非常完善——如果租房者沒錢支付房租,房主不能將其趕出去,而需要上法庭,提供證據證明租房者確實沒有足夠收入,而這一過程既費時又費錢。因此,雖然德國房價并不算貴,但有六成家庭一輩子租房。加拿大等國也對租住者實行嚴格的法律保障。
租房市場二無制度保障。租房不能入戶,這就讓租房市場一潭死水;租房不能落戶,新婚者根本不敢養兒育女,沒有戶口沒有準生證不能在本地入學,試問,這一連串的問題有哪個部門認真解決了？如果租房不能落戶,就會逼著所有的年輕人買房,在這種政策下仍然堅持把租房價格計入CPI,實在是讓人無話可說。房價高怪丈母娘,真是滑天下之大稽。
今年兩會上,九三學社曾建議,為激活租賃市場,城市流動人口租房達到一定時間,即可轉入戶口。但有某些“專家”表示城市無法承受壓力,目前只有一些城市的廉租房、公共租賃房能夠辦理落戶手續。按這些專家的意見,中國永遠不可能有發達的租房市場,大家全都擠入一手房市場,而投資者手握數套住房,任由房屋空置,浪費社會資源。一個最大的難題是,如果居民大批進入租房市場,以租房解決中國城市化進程中的住房短缺,政府的土地財政怎么辦？筆者曾經說過,二次房改不如二次土改,政府必須放棄土地財政,必須放棄對土地一級市場的控制,沒有任何一個大國是靠出售土地的收入來支撐政府支出、提供公共產品的,唯一的辦法是通過產業振業、通過稅收進行公共財政運作。以內地如此大的空間,向香港地區學習賣地,難道也想學習香港的產業空心化？
房地產市場固然要擺脫對政府的依賴,首要條件是政府要擺脫對房地產的依賴。離開房地產利益鏈條,代之以公開透明的稅收體制;解決租房體系存在的體制性漏洞,讓中低收入階層在租住房中安居樂業。
房地產是中國經濟的定時炸彈,地方政府喝了房地產收益的迷魂湯,不應該忘記銀行的按揭、瘋狂的投資比例。如不改進,中國房地產市場不會引發次貸危機,但會引發嚴重的貨幣危機。 |