最近筆者在處理一個房地產糾紛案件的時候，到房地產登記部門跑了一趟。原來指望得到權威信息，可是，調閱有關登記卷宗之后，大吃一驚，房地產管理部門登記的交易價格與市場價格相差之大，令人瞠目結舌。之所以會出現這種情況，是因為交易雙方都有規避國家稅費的欲望。房地產登記管理部門裝聾作啞，把一個雙方虛構的合同作為依據，辦理了房地產登記。而在現實生活中，交易雙方當事人早已暗渡陳倉，另外完成了一宗真實的交易。這種陰陽合同現象之所以普遍存在，原因就在于房地產登記機關工作人員可以從中受益。可是這樣一來，政府掌握的房地產交易信息就變得毫無意義。
不少經濟學者和所謂房地產專家就是根據這些荒唐的信息，對中國的房地產市場進行預測，發表意見和建議。如果說他們無知，似乎有些侮辱他們的智商；可是，面對那些不切實際的議論，的確有些讓人感到不可思議。
在和香港的同行們進行交流的時候，他們對內地的房地產市場感到迷惑不解。當年港督政府出于末世心態，依靠炒作房地產市場價格增加政府財政收入。可是，在土地國有化的內地，為什么還要仿照這種房地產發展模式呢？其實，朋友們不知道，從上個世紀到現在，內地房地產市場一直是各級政府轉移支付的重要途徑，也是實現財富分配的重要行業。房地產市場價格問題表面上看是市場經濟問題，但本質上是一個行政決策問題。在土地國有制條件下，土地所有權人不可能允許政府借助于房地產市場擴大財政收入，也不可能允許少數房地產開發商不斷提高房地產市場價格獲取暴利。但問題恰恰就在于，土地國有制在現實生活中變成了土地政府所有制，政府官員可以利用自己所掌握的土地，不斷從房地產市場獲取收益。換句話說，內地的房地產市場不是房地產開發商與消費者之間的相互博弈，而是由政府參與的不對等交易。把握了這一點，就可以解開內地房地產市場發展的歷史之謎。
內地的房地產市場一直是政府擴大內需、增加財政收入的重要手段。房地產開發商正是明白了這一點，才敢于在土地競標、房地產市場價格方面翻云覆雨。當政府與房地產開發商形成利益共同體之后，消費者并沒有多少選擇權。部分房地產分析專家把責任歸咎于房地產開發商，實際上是間接為政府推卸責任。內地房地產市場的問題，從一開始就是政府問題。
找到了問題的總根源之后，解決問題的方式也就非常簡單。筆者認為，只要按照城市規劃法的規定，科學制定城市規劃，在城市的中心部位禁止房地產開發商從事高檔商品房開發，那么，就可以從源頭解決城市房屋價格暴漲的問題。政府可以無償或者低價出讓土地，由房地產開發商新建成片的廉租房，然后，逐步分配給城市中心的市民。與此同時，在城市的郊區或者城鄉結合部，劃出專門的商品房建設區，由房地產開發商自主解決交通問題，自主協商補償集體經濟組織土地使用費，自主確定房地產市場價格。凡是購買商品房的居民，必須按年繳納房地產稅，居住的面積越大，繳納的稅收就越多；占用土地面積越大，承擔的法定義務就越多。政府每年征收房地產稅，用于城市中心基礎設施建設，不斷增加廉租房的數量，確保城市居民可以低廉的價格，獲得基本的居住條件。
居者有其屋，責任在政府。落實執政者的民生政策，必須改變當前房地產市場的混亂局面，重新制定中國的房地產法律規則，防止少數房地產開發商與政府官員渾水摸魚。
現在的問題是，政府與房地產開發商已經結成了利益共同體，他們會允許第二次房改嗎？當學者們提出第二次房改方案的時候，最先反對的不是房地產開發商，而是主管房地產市場的政府官員。這是一個非常耐人尋味的現象。它說明中國的經濟體制改革已經摸到了天花板，改革的矛頭直接對準既得利益集團。如果人們仍然秉承傳統的政府主導改革理念，希望政府官員糾正自己的錯誤，重新制定改革方案，那么，就是在與虎謀皮，不可能達到預期的目的。
最近一段時間，香港和內地的房地產價格又一次聯動，香港出現了世界最貴的豪宅，而內地頻頻出現讓人感到不可思議的“地王”。這說明香港模式繼續在內地發酵，房地產市場又一次瘋狂。假如中央政府不盡快采取急剎車措施，任由這種局面發展下去，那么，房地產市場必然會繼續釋放錯誤信息，等到房地產市場泡沫破滅，中國必然會陷入經濟危機。
部分學者總喜歡把中國內地房地產市場價格與日用消費品價格指數聯系在一起，據此分析房地產市場價格趨勢和通貨膨脹的軌跡，這是一種生吞活剝的經濟學分析方法。西方國家的信用經濟和中國的儲蓄經濟完全不同，在儲蓄經濟條件下，房地產市場價格與日用消費品價格相對分離，房地產市場是一個相對封閉的區域。掌握了這一點，就不難理解為什么一些決策者總希望借助于房地產市場拉動經濟。房地產市場的關聯產業眾多，但是，房地產市場出現了結構性的問題，房地產市場價格并不會直接導致相關產業價格發生重大變化。這既是內地房地產市場的問題所在，也是政府改革房地產市場的切入點。(作者系中南財經政法大學社會發展研究中心主任、法學教授) |
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