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| 2009-10-15 作者:蔡宗琦 來源:中國證券報 |
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“金九”、“銀十”先后落空，“現房存量大于期房存量”再度光臨房地產市場。數據顯示，8月以來樓市庫存持續反彈，但新開工及施工面積環比大幅增加。樓市供需雙方的博弈再次進入僵持階段，房價可能已進入“拉鋸戰”，未來大幅上漲動力大為降低。
“十一”期間樓市低迷超出預期，各地紛紛出現新房價漲、量跌、庫存增加的現象。經過價格大幅上漲后，觀望情緒再次籠罩樓市，庫存反彈恐怕是未來樓市走向的縮影。
以北京為例，從庫存看，經前期快速消化后，住宅市場庫存量約為10萬套，低于去年同期的13萬套，但加上商業及高端住宅，近期北京存量房數量仍有32萬套之多，與去年此時33萬套的規模持平。房地產行業“去庫存化”的步伐并沒有想象中的那么大，房地產行業回暖只有住宅市場“單腿走路”。
值得關注的是，庫存主體正由期房轉向現房。今年可售現房近19萬套的庫存遠高于去年同期的15萬套，而未售期房不足13萬套的數量遠低于去年同期的18萬余套。現房量大增說明購房人意愿下降，未能及時銷售的新房數量正在累積；而在銷量下滑的背景下，未售期房存量的大幅下降則表明開發商推新入市的積極性正在減弱。
從全國范圍看，自7月以來的銷量下降使各大城市的庫存量全面回升。中原地產監測數據顯示，滬廣深三大城市庫存均因市場疲軟出現普遍增加。其中，存量增幅最大的為廣州，環比增長兩成半；深圳存量環比上升14.9%；上海存量環比上升5%。
本輪樓市回暖以來，首次出現全國庫存回升現象，具有標志性意義。市場難以消化新近入市的樓盤項目和原有庫存，加上可以預期在未來幾個月政策可能收緊，成交量前期釋放后難以反彈，各大城市的庫存消化有可能已經觸底。
同時，房地產的開工情況卻在回暖，新的“庫存”可能正在累積。中國指數研究院統計，今年以來，京滬深三城市住宅新開工面積與施工面積波動上行，尤其以北京上行趨勢最明顯，截至8月，北京新開工面積與施工面積環比分別增長40%與30%左右。
新開工面積與施工面積向來都是供應量的先行指標，上述兩個數據的回升預示著未來一段時間市場供應將可能回升。此外，在政策推動下，今年以來土地市場成交增加，這些土地存量都有望在明后兩年進入市場。盡管目前住宅存量仍然處于相對低位，但庫存消化不足及未來可以期待的供應量增長，將使樓市供需雙方力量對比發生變化，供需博弈的局面有望出現。
就連前期迅猛上漲的價格也“撐不住”了。9月北京市商品住宅成交均價環比下降2.42%，這是近半年成交均價首次出現下跌，同時，取證預售均價卻繼續上漲至每平米17151元，環比增幅為11.90%，這也是成交均價與取證預售均價連續第二個月出現背離。上述種種跡象表明，商品住宅市場短期出現調整為時不遠。
但應注意到，由于絕大部分房地產企業現在基本完成今年全年銷售任務，新房項目馬上出現價格調整的可能性不大。未來幾個月里樓市進入傳統交易淡季，出現大規模調整難有交易量的支撐，伴隨庫存調整，短期房地產市場可能進入縮量調整階段。對于后市，業內普遍認為，除市場因素外，還需等待政策態度明朗，明年2、3月將是房地產市場方向性選擇的關鍵期。
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