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樓市發(fā)展的本意是什么？從社會學的角度講應該是滿足人們日益增長的生活、工作及居住需求，樓市一定是要以人為本的，否則樓市無發(fā)展之必要和基礎。在市場經(jīng)濟條件下，特別是我國實行了房改之后，房地產業(yè)得以迅速發(fā)展，人們住房水平得到很大改善，住房需求的個性化得以張揚，過去逼仄的“住房平等”被多樣化的住房供應所代替。這是社會的進步。
當今，樓市除了社會學的含義，更多被賦予了經(jīng)濟學的責任，甚至成為特定階層重新分配社會財富的工具。并不是說樓市的發(fā)展已經(jīng)完全變了味道，而是說在經(jīng)濟危機背景下，樓市一定程度上“被發(fā)展”了、“被繁榮”了。而主導這個過程的就是橫沖直撞的流動性過剩。
當然，我們也可以強調中國投資渠道狹窄，只有股市和樓市是有效的投資路徑，股市不行了，那么只好投資樓市。但這僅僅是表象，為什么喊了這么多年的投資狹窄的問題解決不了？為什么發(fā)達國家有比較寬泛的投資渠道？問題還是出在我們自己身上。無論是相關部門還是市場參與者，或是大眾投資者，都不同程度存在一種浮躁心理。在市場經(jīng)濟改革進入到深水區(qū)后，我們的改革不是去啃硬骨頭，而是片面地用經(jīng)濟的手段解決一些問題。樓市的發(fā)展軌跡正是這一思路的體現(xiàn)，或者是偶然中的必然。
去年美國次貸危機惡化引爆了全球性的金融危機。我國政府也迅速采取行動，推出了4萬億投資計劃、十大產業(yè)振興規(guī)劃等措施。這些計劃又是通過巨額信貸的方式得以向經(jīng)濟體傳播。然而，這些流動性并沒有真正落實到實體經(jīng)濟，相當部分流到了股市和樓市，推動資產價格泡沫的產生。
反映在樓市上，就是5月份之后一線城市成交量和價格的雙雙暴漲。開發(fā)商們再次遇到了“錢多、人傻、速來”的奇景。這一輪行情開發(fā)企業(yè)不僅渡過了資金緊張的難關，而且獲得了下一輪發(fā)展的必要資金儲備，避免了行業(yè)洗牌的命運。
贏者自可不提，但輸者是誰呢？進入9月份，上海住房成交均價已經(jīng)接近2萬/平方米，但成交量在下降，北京、深圳等一線城市亦如此。相信自住需求者面對當前的市場不是持幣觀望，而是空手無奈。踏準節(jié)奏的投資者是贏家，但在資金推動行情的運作下，資金是可留可走的，在資金大潮退去的那一刻，付出代價的恐怕并不僅僅是這些投資者。
8月份一系列經(jīng)濟數(shù)據(jù)正在陸續(xù)公布，從目前發(fā)展態(tài)勢看，我國經(jīng)濟正在逐步走出通縮，外貿出口降幅縮小，出口正在恢復。在宏觀層面，溫總理多次強調下半年繼續(xù)保持適度寬松貨幣政策，但這更多意味著“外松內緊”。銀行執(zhí)行層面，二套房信貸已全面收緊，再無“擦邊球”可打，下半年住房信貸收縮毫無懸念。
經(jīng)濟轉暖、信貸收縮、供應下降、房價高企，這一系列的信息傳遞給我們這樣一個推論：下半年樓市將面臨流動性退潮的局面，資金推動型行情不可持續(xù)。6月份很可能成為全年的一個成交高點。如果沒有后續(xù)投資資金的推動，那么一線城市的房價很難在高位維持，指望自住和改善需求接盤是不現(xiàn)實的。
相信樓市依然會經(jīng)歷周期性的潮起潮落，這是正常的規(guī)律，但如果這個“度”掌握不好，市場就會扭曲變形。而樓市如果被劫持為特定階層抽取社會財富，各色人等都會被裹挾而入。那么這種畸形的發(fā)展就將對整個社會經(jīng)濟帶來負面影響。
所幸，當前樓市還沒達到這種瘋狂的程度，政策在調整，資金在觀望，經(jīng)濟在好轉，樓市也會在調整中回歸理性。無所謂明年樓市如何走，解決樓市高地價、高房價的問題不在樓市本身，而是在樓市之外。
（作者系上海易居房地產研究院《每周房產評論》主編） |