社會上在誤傳我在鼓勵“捂盤”，這大約是媒體的理解，其實我反對的是政府對“捂盤”的處理方式；社會上在誤傳我在鼓勵“漲價”，這大約也是媒體的理解，其實我是反對在已交納高額土地增值稅的價格上加價。
“捂盤”應該是市場經濟中調節供求關系與價格關系必然存在的一種方式。“捂盤”一是為了不虧。如2007年底至2009年初市場進入低潮時，價格暴跌、消費下降、供過于求，許多公司不得不封盤。不“捂盤”按原價也賣不出去。“捂盤”成了正面穩定市場價格的做法。
當二手房的價格上漲時，請問政府是否能約談消費者讓他們不要“捂盤”？而實際二手房的房屋供給者一定會用“捂盤”的方式來尋找市場交易的合適機會和合適價格。
如果沒有人“捂盤”，市場中有充分的市場原料可以用來增加供給，市場給予了增加供給充分的政策和信貸支持，供給增加的條件是不受限制的，那么還有誰敢去“捂盤”嗎？試想，如果整體的市場供給是不受限的，哪個個體能壟斷市場，并且哪個個體有能力用“捂盤”來減少市場的供應量。問題不是出在個別開發商的“捂盤”上，而是在于產生“捂盤”的原因上。
解鈴還須系鈴人，這個道理講了上千年了。如果只用約談“開發商”去解決“捂盤”問題，而不從系鈴的角度去解鈴，那么問題是得不到根治的，甚至可能連治標的問題都解決不了。反而會激發更多的市場矛盾和民眾對價格的高預期。
不“捂盤”不一定價格會下降�！拔姹P”者會給不“捂盤”者發補貼、創造擴大銷售的機會。“捂盤”能否造成漲價也是未定因素，但“捂盤”期待獲取額外暴利則是我不贊成的。如果是非房地產商品，漲價獲得的額外利潤除了交所得稅、營業稅外，大頭是自己的。但房地產卻不同，因為有累進的高額土地增值稅，因此未必是價越高越好。
每個項目的價格與銷售的速度、難易度相關，也決定著資金的回收速度。當土地增值稅已到最高點時價格就已不再合理了，每增長100元的價格要上交5.5%的營業稅、60%的土地增值稅、25%的所得稅、1.5%的銷售費用，那么這100元的銷售價格增長中企業只有8元錢的利潤，大頭都是稅收，這就完全不值得了，也許這8元錢的利潤還不夠資金占用的利息。
因此我從來不贊成價格越高越好的說法，而是價格越合理越好。否則就只能為了多上稅而賺了個壞名聲。特殊的商品會有特殊的價格，而這個價格一定是在對特殊商品的消費者來說并不敏感的。那么這個特殊的價格產生的額外作用是用稅收換了個廣告費，而一般商品房用稅收換廣告費的作法就不合算了。適當的價格理論則讓“捂盤”的誘因被抵消了，靠“捂盤”去賣稅收更不合算了。
或許有些企業會多攤成本以減少納稅額，也有個別企業試圖偷稅，否則為了多交稅而賣高價就變成了一種不合理也不合算的行為。這也是行業平均利潤有天花板的一種稅收約束。
預測價格可能上漲是基于已公布的供求關系，但這些上漲并非是為了多交稅而胡漲價，也許大量的商品房價格并沒有高到要交大量的土地增值稅的地步，而這也與“捂盤”不“捂盤”無關。（編者注：全文較長，本文為節選版本）
|
|