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| 2009-06-23 尹中立 來源:21世紀經濟報道 |
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2009年前五個月住宅市場出現好的勢頭，但如果引導不當則會重新出現僵局：開發商因為住宅熱銷而提價，而買房者無力承擔更高的房價，于是，住房市場的交易量逐漸減少。這樣的結局既不利于房地產行業的發展，也不利于宏觀經濟大局。
房價下調有利于調整中國經濟結構。在1998年之前，我國城鎮居民的支出結構中，住房消費可以忽略不計，但2000年之后，尤其是2003年住房價格大幅度上漲之后，住房支出占比迅速增加，2007年的商品住房銷售額占當年城鎮居民收入的比例超過20%，住房支出的增加對其他消費產生了擠出效應。因此，只要房價不跌，民眾購買住房的支出就不會減少，消費支出就難以增長。
房價下調也有利于刺激房地產投資增長。不僅房地產投資占固定資產投資總額的比重很高（20%左右），而且房地產投資直接影響到城市基礎設施投資及制造業投資的增長速度。2007年的經驗告訴我們，房價的合理定位有利于房地產行業的健康發展。
現在的問題在于，交易量回升使開發商提價的意愿上升。2009年前五個月，我國房地產市場出現了回暖，但隨著交易量的上升，開發商開始試圖提價。而隨著價格的走高，市場需求開始減少，北京市住宅成交量自五月初以后連續下跌，而退房率也有所上升。
從市場運行的角度看，開發商與買房者之間永遠是博弈關系。但從政府的角度看，市場的博弈行為往往會浪費很多時間，開發商從漲價到降價的行為調整需要較長時間的觀察、分析，而買房者往往是傾向于買漲不買跌，當開發商感覺價格過高而重新開始降價時，買房者就會再次產生觀望情緒，市場重新出現僵局。屆時將重新出現房地產交易、房地產投資雙雙下降的局面。另外，寬松的信貸政策助長了開發商捂盤惜售的行為。而且，部分城市出于對維護房價的考慮，不愿意增加保障性住房的建設。從統計數據看，自2008年24號文件以來，經濟適用房的投資并沒有增加，2008年經濟適用房的總投資是982億元，占住宅投資總額的比例僅為4.45%。2009年第一季度，經濟適用房的投資占住宅投資的比例進一步下降到3.68%。
政策建議應當是，目前最重要的工作是防止房價重新上漲，可以考慮以下措施：首先，引導地方政府適當降低土地出讓價格。土地價格過高是房價過高的重要原因，在房價的成本里，地價占30%-50%左右。在市場運行過程中，地價與房價是互為因果關系，通過適當降低政府的土地出讓價格可以引導住房市場價格適度走低。其次，對房地產開發商的信貸支持應該適當收緊。銀行對房地產開發商的信貸風險在2008年已經逐步顯露，在貫徹適度寬松的貨幣政策的同時，需要適度收縮此類信貸，例如：可以設置一定的比例，即每家商業銀行的房地產信貸總額不得超過信貸規模的10%（假設數據）的比例。對房地產開發企業延期或變相延期的信貸要從嚴審批。最后，建議中央財政設立住房保障專項基金，引導地方政府增加保障性住房投資。中央財政設立住房保障專項基金，對地方政府住房保障的投資給于貼息或轉移支付，可以有效調動地方政府在增加保障性住房方面的積極性。
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