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回顧近兩年我國房地產市場調控,經歷了從抑制市場需求膨脹、防范價格過快上漲到鼓勵合理住房需求、拉動房地產投資增長的轉變。在國際國內經濟環境發生深刻變化的新形勢下,我國房地產市場與國民經濟休戚相關,與百姓生活密不可分。深入貫徹落實科學發展觀,促進經濟社會又好又快發展,迫切需要我們不斷深化對房地產市場調控的認識。
注重從國民經濟全局審視房地產市場,處理好局部與整體的關系。過去,囿于行業管理的傳統觀念,沒有真正將房地產市場作為國民經濟整體的有機組成部分來看待,單純就房地產市場自身的情況進行判斷與決策,容易陷入“一葉障目”的境地。現在,全國房地產開發投資占固定資產投資總額近20％,占國內生產總值近10％,已成為國內需求的重要組成部分。無論當經濟繁榮需要抑制需求時,抑或當經濟衰退需要拉動需求時,房地產投資均處于重要地位。因此,努力把握宏觀經濟與房地產市場波動的規律性,促使房地產市場調控為經濟平穩較快發展服務,就成為宏觀調控的有機組成部分。同時,這次國際金融危機充分顯示,房地產市場是重要的資產市場,與信貸、證券等金融市場高度關聯,事關國家金融安全和穩定。應靈活審慎地實施房地產市場調控,避免房地產市場大起大落,嚴防房地產價格的劇烈波動傳導至虛擬經濟,進而波及實體經濟。
注重從民生角度審視房地產市場,處理好發展與穩定的關系。過去,房地產領域市場化進程的推進,大大提升了住房生產、分配、消費各環節的效率,但也造成部分低收入家庭住房困難。實踐探索使我們逐步認識到,住房是重要的民生問題。在市場經濟條件下,低收入者難以完全依靠自身力量解決基本的居住問題。因此,應大力推進住房保障,通過非市場化手段解決部分困難居民的住房問題。同時,保持住房價格相對平穩,使其與國民收入增長相協調,讓有條件的居民能夠通過住房市場解決住房問題、改善居住環境。也就是說,應處理好市場化與非市場化的關系。推進住房保障,并不是要取代住房市場,而是對市場缺陷的一種彌補。市場機制在住房領域的資源配置中起基礎性作用,促進房地產業健康協調發展;住房保障則著力解決低收入家庭的住房問題,促進住房領域和諧穩定。
注重從經濟規律出發審視房地產市場,處理好現象與本質的關系。過去,房地產市場的形勢分析與決策重在用房地產市場的基礎數據解釋已經出現的經濟現象,缺乏對決定市場需求與供給諸多因素的深度考量,特別是缺乏從經濟基本面、相關資本資產市場、宏觀經濟政策等方面對房地產市場的全面分析,因而難以準確判斷紛繁復雜的市場現象背后所隱藏的深層次原因。實踐探索使我們逐步認識到,宏觀經濟的高位平穩增長態勢決定了住房市場潛在的需求擴張是長期的、必然的,住房市場開始顯現的資產市場特性決定了儲蓄、股票等資本資產市場與住房市場的相關性日益加深,房地產市場相對于國民經濟的規模與地位決定了宏觀經濟政策對房地產市場有著廣泛而深刻的影響。基于房地產市場的這些新特征,應著力建立市場調控的政策組合:在短期市場調控中,主要依靠利率、信貸、稅收政策等經濟手段,按照市場規律行事;在長期市場引導中,主要依靠規劃、住宅法等法律性手段,優化住房建設和消費模式;在特殊時期,可以采用必要的價格干預等行政手段,抑制房地產價格水平的極端變化。 |
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