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目前，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)依然處在調(diào)整中，但中國房地產(chǎn)市場則走出了一波上漲行情。國家發(fā)改委發(fā)布的4月份70個大中城市房價指數(shù)顯示，房屋銷售價格同比下降1.1%，但環(huán)比上漲0.4%，連續(xù)第二個月回升。銷售量也出現(xiàn)了明顯回升，4月全國商品房銷售面積17625萬平方米，同比增長17.5%。商品房量價齊升的局面顯示樓市確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)回暖。
值得注意的是，二手住房成交表現(xiàn)更加搶眼。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年3月份上海二手住房成交2.5萬套，4月份達(dá)到2.9萬套，超過一手住房的成交量。5月份上半月二手房成交量所有回落，但依然保持高位。
從全年角度看，2009年上海二手房依然有可能超過一手房，延續(xù)2008年二手房成交大于一手房的態(tài)勢。從某種意義上看，上海已經(jīng)進(jìn)入二手房時代。
從城市發(fā)展角度看，“兩個中心”建設(shè)也將助推上海住房市場進(jìn)入二手房時代。紐約和倫敦是世界老牌的金融中心，從這兩個發(fā)達(dá)城市住宅市場發(fā)展軌跡看，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的成熟期，一、二手房成交比例的變化與人口增長因素相關(guān)性不大，二手房成交量取決于人們改善型需求的大小，進(jìn)而與人們的收入水平相關(guān)性較高。居民收入水平則與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。國際金融中心和航運(yùn)中心的建設(shè)將帶動上海經(jīng)濟(jì)增長，提高市民收入，進(jìn)而增強(qiáng)住房消費(fèi)能力。同時，上海國際地位的穩(wěn)步提高將吸引“兩外”人士大量進(jìn)入，這也將極大改變住房市場的供求結(jié)構(gòu)。在新增住宅用地逐步減少的客觀現(xiàn)實(shí)下，二手房的流通速度將加快。這是決定上海二手房交易量越來越大的根源。
二手房占主導(dǎo)對上海住房市場影響巨大。
首先，開發(fā)商的市場地位將逐步減弱。目前來看，上海房地產(chǎn)市場一、二手房成交量比為1：1.2，開發(fā)商市場影響力非常大，在一定程度上還左右著市場開工、施工、竣工、預(yù)售等環(huán)節(jié)。隨著二手房成交量的不斷擴(kuò)大，以及住宅增量需求的飽和，住宅開發(fā)商的市場地位將逐步減弱，這是由市場規(guī)律所決定的。
其次，市場將從增量需求轉(zhuǎn)為存量需求。目前上海城市化進(jìn)程在不斷加大，外來人口是增量常住人口的主要組成部分，但人口增長不會無限制膨脹下去，總的規(guī)律是人口增長在經(jīng)過快速發(fā)展后，增速會逐步遞減，直至達(dá)到一個相對的平衡，即城市規(guī)模不再擴(kuò)大，人口與城市規(guī)模相適應(yīng)。
再次，人口的增長也將直接影響住宅市場的發(fā)展。未來上海住宅市場的特點(diǎn)是，隨著新增住宅建設(shè)量的減少，住宅社會存量增幅將逐步放緩，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民換房頻率加快，二手住宅的交易量卻會不斷增大。
（作者系上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員） |