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近日有兩則關于樓市的消息引人關注：一是國家統計局公布的最新數據顯示，三月樓市量價回升；二是成都、天津等地實行購房入戶，營造了局部牛市。
筆者認為，從三月份一個月的數據還不能說明樓市已經全面回暖，而以購房入戶來刺激樓市不是長久之計，購房入戶不是振興樓市良方。
從表面上看，購房入戶引起了這兩個城市房地產市場短期內的異常活躍。但筆者認為，這種現象不能反映市場長期的均衡需求，反而會造成房價的進一步扭曲，是一種短期的虛假繁榮，并不利于振興樓市，沒有可持續性。
首先，樓市的走好需要有可持續的有效需求，特別是改善性需求要能夠回暖。今年3月份樓市的量價齊升，一方面來自于去年以來國家一系列宏觀政策的大力支持，另一方面也來自于被壓抑已久的市場有效剛性需求開始釋放。應該說，作為全球最大的發展中國家，老百姓對住房改善的需求很大而且是長期的，而2007年底以來樓市的疲軟主要是由于房價過高，而國際金融危機又使很多人的收入受到影響。因此，要有效振興樓市，首先要不斷提高居民收入，其次要擠掉房價泡沫，使其處于一個較合理的水平。選擇購房入戶的居民，入戶是其主要目的，購房只是手段，而很多急需購房的人，因為收入增長水平難以追趕房價上漲速度，仍然沒有購房的能力。因此，靠購房入戶刺激樓市是很難持久的。
其次，購房入戶存在許多不公平。購房入戶者的目的大都為享受戶籍所在地的相關福利，如良好的基礎設施、相對優越的教育、醫療、社會保障等，而其中又尤以子女升學方面為甚。如天津的高考錄取線就要比其購房落戶者的主要來源地河北、山西、河南都低不少。這對兩地考生都是不公平的。此外，購房落戶導致地產市場升溫，間接抬高了房價，容易造成樓市的虛假繁榮和房價的局部泡沫，對本地市民來說不公平；購房落戶為樓市注入了強心劑，對其它產業來說也是一種不公平；而購房落戶門檻不斷調整，對不同時期的購房者來說同樣不公平，甚至會導致公眾對政策制訂部門的公信力產生懷疑。通過行政手段把公共物品當做商品來叫賣，這是滿足了少數人包括部分房地產商的需求，但是侵犯了多數人的權益。
第三，購房入戶目前只是在少數城市試行，對整個房地產市場不會造成太大的影響。購房入戶牽涉到戶籍制度這一實施多年的重大制度，在北京、上海、深圳等一線城市實施的可能性目前不大，難以大范圍推廣，對樓市整體影響不大。
因此，要從根本上振興樓市，必須從供求兩端做出實質性的改善，才能實現樓市的可持續發展。 |
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