房地產業沒有進十大產業規劃,但2009政府工作報告中提到住房的地方卻整整有一章,并放到“今年要著力做好的七方面工作:（二）擴大內需”的第三個要點的高度來看待。篇幅之多,地位之高,可謂空前。這確實也符合當前經濟形勢的需要。美國多位經濟高官曾表示,什么時候房地產市場穩定和復蘇了,美國經濟危機就到頭了。中國也同理。
　　早先中國政府為應對全球金融危機而對外宣布4萬億刺激經濟計劃之時,就把1000億保障性住房投資列在第一位。業內普遍認為,加大住房投資對拉動固定資產投資和刺激消費有雙重促進作用。于是,房地產投資與經濟增長的關系再次成為焦點話題。事實上,長期以來,在國內理論界和實務界,關于房地產投資對經濟增長的作用一直還存在諸多爭議。多數研究者認同房地產業是國民經濟中有舉足輕重地位的支柱產業,對經濟增長有拉動作用,但也有研究者認為,房地產在中國經濟增長中的作用有被夸大之嫌。更有研究者主張,在中國,GDP對房地產投資有單向的刺激作用,反之則并不成立。
　　房地產投資與經濟增長之間的關系,其實是經濟增長與發展相關文獻中的一個老話題。二戰之后,國際上很多學者就開始討論欠發達國家是否應把房地產業作為一個發展的火車頭來對待,通過對房地產投資的傾斜和優惠政策拉動其他部門投資乃至整體經濟的發展。但二戰后早期,發展經濟學中占主流的看法是,房地產投資,尤其是對居民住房改善的投資,近似一種社會福利和保障支出,在資本急缺的時候,這種投資對經濟發展有拖累作用。當時的經濟學界還普遍認為,房地產投資的增長與居民住房條件的改善只能是經濟發展的結果、副產品,而不可能是原因。
　　事實上,很多計劃經濟和發展中國家的政府,包括改革開放前的中國、前蘇聯和東歐,乃至韓國等,都秉持這種看法,把房地產尤其住房投資看作是低回報率的投資項目,認為其重要性遠不及制造業和基礎設施,住房改善是要留到經濟發展到一定階段之后才去做的事情,為此對房地產投資采取歧視政策,盡可能壓縮。
　　但自1970年代以來,國際上已有越來越多的研究者認為,房地產投資可以成為經濟增長的原動力和發動機。持這種觀點的人認為,房地產業不僅是具有乘數效應的大規模產業,而且住房條件的改善還有很多顯著的社會與經濟方面的外部效應。
　　總結來說,眾多研究指出,房地產投資增長的好處包括:房地產的建造能增加大量就業機會,從而帶來收入增長;通過居民財富的積累促進居民消費,提高社會生產力,提高居民健康水準;拉動眾多上下游部門的發展。
　　關于我國房地產投資的產業關聯效應,國家統計局綜合司課題組根據2000年的數據大致估算,每100元的房地產需求最終會影響315元的總產出。從帶動效應來看,與我國房地產業相關聯的產業大多是資本、物質類產業,非物質的服務類產業較少。
　　1998年以來的十年間,中國房地產投資每年以超過20%的速度大幅增長,對中國經濟連續多年10%以上的高速增長做出很大貢獻,房地產投資對GDP的直接貢獻率達到30%以上。但未來會怎么樣？房地產投資還有多大的增長空間？這是關鍵問題。
　　房地產投資的主體是住宅投資,占到80%以上。關于住宅投資占GDP的比重,經濟學理論上沒有一個固定的合適標準,但有一個著名的經驗假說,“住宅投資與GDP之比會隨著人均GDP增長而呈現倒U形”。世界銀行也認為,一般說來,當人均收入很低時（低于1000美元）,住房還不能成為重要的大眾消費品,房地產業在國民經濟中作用很小,一般住宅投資與GDP之比為2%左右;當人均收入超過一定水平,進入中等收入國家水平（人均1000-5000美元）,普通大眾對住房改善的需求快速增加,房地產業的重要性大大增長,進入高速發展期,住宅投資與GDP之比會達到8%左右;再當進入更高經濟發展水平的時候,住房已高度普及化了,房地產業也不再具有很強的經濟帶動作用,同時經濟發展階段也超越了投資拉動型,這時住宅投資與GDP之比又會跌到3%～5%的水平。
　　筆者最近用中國1999-2007年省一級數據所做的研究也說明了我國住宅投資與房地產投資占GDP比重與人均GDP之間也呈現明顯的倒U形關系。我估算,我國住宅投資占GDP的比重會在人均GDP4萬元的時候達到峰值9％,而房地產投資占GDP的比重應該在人均GDP達到4.5萬元左右時達到峰值（約12％）,之后會出現下降趨勢。
　　以上海為例,1999年上海住宅投資與GDP之比為8.1%,之后逐年上升,2004年到頂峰,為11.2%,當年上海人均GDP為55307元,約合8000美元（與我國國情十分相似的韓國也是在同期出現峰值8.8%）。之后逐年下降,2007年降至6.9％,2008年還要更低。上海統計局的資料表明,1999-2007年,上海累計銷售商品住宅新房面積高達1.9967億平方米,約合200多萬套新增住房,而上海當前常住人口也不過500萬戶左右,如果一戶購買一套新房,意味著40%的人在過去9年更換了新居,即使考慮有囤房和投機因素,也至少有20%～30%的家庭更換過新房,并且是最有住房購買力的那部分人群,也就是說,新增住房需求的降低致使房地產投資占GDP比重開始出現了下降。
　　作為結論,筆者以為,一方面房地產業在中國國民經濟中的地位仍然非常重要,但另一方面指望房地產投資保持像過去十年那樣20%～30%以上的增長幅度,也是不現實的。依賴房地產投資來拉動GDP增長的模式已經到頭了。未來中國房地產業的主要發展方向要從“增量主導”向“存量調整”轉變,大力發展二手房市場和租賃市場,尤其公共租房體系,加快住房資源的流通周轉,加快發展住房保障,提高全民的住房居住水平。