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4月8日上午,廣州白云區(qū)法院開庭審理了一起簡單而又特殊的案子:162戶業(yè)主以房屋質(zhì)量問題、逾期交房為由,起訴開發(fā)商保利地產(chǎn)。全國首個限價房項目陷入了維權(quán)風(fēng)波。
從當(dāng)初萬人爭搶的“香餑餑”,到如今遭人棄購、棄住,全國首個限價房項目身陷尷尬處境,其背后到底隱藏了什么？
從表面來看,限價房質(zhì)量問題是業(yè)主拒收的主要理由。2008年12月15日是保利西子灣交樓的日子,然而這一天卻有很多戶業(yè)主拒絕收樓。理由是房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo):墻壁漏水,墻面上出現(xiàn)了一些浮皮,地板也出現(xiàn)浮皮。經(jīng)過4個月的整改,仍有部分業(yè)主認(rèn)為房子質(zhì)量未達(dá)標(biāo)而拒收樓,從而引發(fā)訴訟。
但結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)市場的背景稍加分析,不難發(fā)現(xiàn),房價下跌才是此事件的真正原因。2006年11月,保利地產(chǎn)以6500元／平方米的最高銷售限價和2557元／平方米的樓面地價競得了廣州白云區(qū)金沙洲一幅地塊,這塊地建成后就是全國第一個限價房保利西子灣,第一期只推出843套限價房,以最高銷售限價6500元／平方米的價格對外發(fā)售。經(jīng)過嚴(yán)格的篩選抽簽,有1400多位中簽者獲準(zhǔn)選房,在開盤當(dāng)日就有700多套限價房被搶購一空。保利西子灣所在的廣州金沙洲房價在2007年10月達(dá)到最高點,超過12000元/平方米,但到今年年初,房價已暴跌至6000元左右。當(dāng)初有幸抽中限價房的購房者,現(xiàn)在都成為套牢者。
目前,除了廣州之外,北京、成都、南昌、福州等城市都實行限價房政策,隨著房地產(chǎn)市場的變化,這些城市的限價房,也會出現(xiàn)這樣和那樣的問題。
由此引出的問題是,限價房市場風(fēng)險應(yīng)由誰承擔(dān)？我們認(rèn)為限價房不是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,市場風(fēng)險不應(yīng)該全部由購房者獨自承擔(dān),而應(yīng)該由政府、開發(fā)商、購房者共同承擔(dān)。所謂限價房就是限房價、限居住面積的商品房,售價一般比同類型商品房低三成左右,建筑面積一般在90平方米以下,主要解決中低收入家庭住房問題。按照廣州限價房銷售政策,限價房交樓后五年內(nèi)不能流通,同時在5年到期后轉(zhuǎn)手,購樓者還需要彌補(bǔ)地價差額。補(bǔ)償額是按轉(zhuǎn)手時評估價格與限價房開盤銷售時價格差額的70%征收。也就是說,限價房基本上剝奪了房價升值給購房者帶來的收益。現(xiàn)在不僅遭受了套牢之苦,而且將來升值了,大部分還要上交政府。因此,政府可以考慮將限房價轉(zhuǎn)為普通商品房,用以解決限價房目前的困境。
從限價房的市場風(fēng)險可以看出經(jīng)濟(jì)適用房的市場風(fēng)險也是不容忽視的。經(jīng)濟(jì)適用房也是住房保障政策的產(chǎn)物,也有限價房的共性和特征,只不過供給的對象是低收入家庭。因此,欲化解其風(fēng)險,一是經(jīng)適房的交通條件一定要快捷,二是各項配套設(shè)施一定要完善。否則,經(jīng)濟(jì)適用房的棄購、棄住現(xiàn)象也可能出現(xiàn)。（作者為上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心教授）
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