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| 2009-04-08 作者：盧錚 來源:中國證券報 |
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3月，李嘉誠旗下香港長江實業(yè)宣布啟動內地最大商業(yè)地產項目——上海真如城市副中心項目；SOHO中國主席潘石屹也高調宣布未來數(shù)月將大舉收購位于北京及上海市中心的商業(yè)地產建成項目。
諸多地產大鱷逆市出手，加之樓市“小陽春”帶動，商業(yè)地產投資逐漸升溫，有可能成為下一個炒作吸金的熱點。在住宅市場降價、金融危機之后，不少開發(fā)商主動將商業(yè)地產開發(fā)作為盛放雞蛋的第二個竹籃。不過，商業(yè)地產供求危機也正悄然降臨。在樓市調整期，商業(yè)地產同樣可能成為吞噬利潤的黑洞。
商業(yè)地產前期需要大量的資金壓著，而且一般都要3-5年才會有穩(wěn)定的回報，再加上商業(yè)地產開發(fā)的復雜程度，因此，商業(yè)地產在金融危機之前一直保持著“高投入、高風險”。金融危機到來后，由于股票基金等其他投資產品表現(xiàn)不盡如人意，而商業(yè)地產收益相對穩(wěn)定，在現(xiàn)金流允許的范圍內，適度加大這一類型資產的配置比例，可能是一種抵御行業(yè)低谷的策略。同時，受目前市場需求擠壓，商業(yè)地產價格下降，有實力的投資者出手可以以較低的價格購進商業(yè)物業(yè)。相比而言，目前商業(yè)地產的投資價值開始顯現(xiàn)，適度加大商業(yè)地產的開發(fā)和配置比例，可以有效地平滑行業(yè)周期性波動的風險。
不過，樂觀過后仍需理智冷靜。商業(yè)地產長期發(fā)展更多的是依賴經濟的繁榮程度。金融風暴對經濟的沖擊，金融、IT以及服務型公司陸續(xù)收縮其全球戰(zhàn)略布局，使辦公及零售物業(yè)對地產的需求一落千丈，尤其是一線城市寫字樓空置率將持續(xù)上升。仲量聯(lián)行報告預計，北京甲級寫字樓空置率預計將從2008年底的23%躍升至2009年底的36%；上海從13%升至19%；廣州從23%升至27%；深圳從17%上升至24%。
從2008年不少多年從事商業(yè)地產投資的開發(fā)商年報來看，商業(yè)地產在樓市調整期，同樣可能成為吞噬利潤的黑洞。例如，李嘉誠旗下的長江實業(yè)投資及財務的收益下跌95％，其中，投資物業(yè)重估收益僅為6.01億港元，相比于2007年的24.13億港元下跌75％。即使是全國著名的“收租王”金融街(000402,股吧)，在物業(yè)租賃收入增長81％的情況下，2008年也因投資性房地產公允價值下跌，導致2008年凈利潤同比下降48%。
更令人擔憂的是，在空置率上升、租金下調的當下，一些新增商業(yè)用地還在大舉進入市場。有數(shù)據(jù)表明，未來三年，上海、北京、深圳三地的商辦土地供應量1415萬、3083萬和446萬平方米，總供應量接近5000萬平方米。但2008年，三地商辦類房地產項目的總銷售量僅分別為287.3萬、298.4萬和46.61萬平方米。
盡管商辦類用地的項目不一定完全出售，但未來三年，年平均可售商辦物業(yè)將遠遠超過2008年銷售商辦物業(yè)總量。另外，造成商業(yè)地產供應激增的另一個原因是地方政府的推動，在眾多一、二線城市的新城區(qū)規(guī)劃中，商業(yè)地產將集中入市。
有理由擔心：不斷上市的商業(yè)地產項目也可能面臨比住宅項目更為嚴峻的命運。 |
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