根據中國的信貸政策,商業銀行的住房按揭利率都會在新的一年開始根據最近央行發布的貸款基準利率進行調整。但是2008年底的情況有所不同,為了應對美國次貸危機,在一兩個月的時間里,政府公布了不少鼓勵居民住房消費優惠信貸政策,特別是2008年10月27日的房地產新政,對首次購買自住性住房的消費者,套型面積不超過90平方米的,優惠貸款利率為基準利率70%。
　　而這些政策出臺之后,各商業銀行一直沒有出臺相應的實施細則,直到2008年底,在沉默一段時間后,建設銀行、工商銀行、中國銀行、農業銀行四大行關于存量房貸優惠利率措施終于在2009年第一天才有具體實施政策:2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶,原則上都可以申請7折優惠利率。在此基礎上,有些銀行還加上了一些附加條件,如近兩年內沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結清房貸的客戶,以及還必須符合“首套貸款”、“普通房”等要求。
　　那么,為什么國內商業銀行對個人住房按揭貸款的態度,由以往大力搶占市場并快速擴張規模,變成現在不熱衷或沒有主動性呢？其實,最為關鍵的問題還是在于這些個人住房按揭優惠貸款政策與商業銀行負激勵有關。
　　在2007年10月359號文件之前,住房按揭貸款被各家商業銀行看作是它們最為優質的、利潤水平最好的貸款,因此,各家商業銀行無不通過各種各樣方式來搶占住房按揭貸款的市場份額。
　　我們可以看到,在2008年10月30日之前,國內商業銀行加權利差在3厘以上,這對于存貸利差為主要贏利模式的國內商業銀行來說,住房按揭貸款規�？焖贁U張對它們當然是相當有利的。再加上當時是房價處于上升時期,其按揭信貸風險較低,因此,各商業銀行也有較強的激勵加大住房按揭貸款市場份額。但是,新的住房信貸政策之后,商業銀行住房按揭利差迅速縮小,甚至是負利率。對商業銀行來說,不僅沒有正激勵,反之是負激勵。也就是說,在負利差的情況下,商業銀行做按揭貸款越多其虧損就越大。在國內商業銀行股份制改造基本完成、國內銀行逐漸商業化及市場化的情況下,沒有一家國內商業銀行會愿意做虧損生意的,除非國家給商業銀行補貼。即使是到2008年底,經過央行多次利率的調整,個人住房優惠按揭貸款負利率已經改變,但是利差水平縮小或降低同樣使得國內商業沒有動力增加個人住房按揭貸款。因為,在目前房地產市場價格偏高、房地產按揭貸款風險過高、利差水平不及2007年一半的情況下,國內商業銀行一定會減弱對個人住房按揭貸款信貸規模擴張。
　　到2008年底,個人住房按揭貸款總額估計會達到3.6萬億元。到2007年底個人住房按揭貸款為3.3萬億元。如果按照四大國有銀行現行設定的標準,那么能享受7折優惠利率住房按揭存量貸款大致在3000億元左右,與2007年底利差水平相比,國內商業銀行這樣做減收只有15億元左右。如果現在住房按揭貸款存量都能夠享受優惠利率的話,估計國內商業銀行一年內減少收益在200億以上。如果把2009年房地產市場價格下降的風險考慮在內,估計國內商業銀行所遭受到損失比這要大得多。
　　也就是說,2009年房地產行業將出現投資下行、住房價格回歸理性,房地產市場的風險會越來越高。在這種情況下,出于規避風險及利潤水平的考慮,國內商業銀行已經沒有早期快速擴張住房按揭貸款的動力。這就是為什么當前國內商業銀行遲遲無法全部滿足所有的客戶優惠信貸政策的原因所在？因為,這些政策完全減弱了對國內商業銀行的利益激勵。
　　商業銀行的這些行為,并不是行業道德倫理的問題,而是商業行為的問題,如果這些行為沒有與政府政策相沖突,沒有與市場法則相沖突,那么這些行為是無可爭議的。更何況在市場經濟中,每一個人都得承擔其市場行為之責任。否則,依舊談不上市場機制了。