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最近，工農中建四大銀行和其他中小銀行紛紛開始辦理存量房貸利率七折優惠政策：只要2008年10月27日之前執行基準利率0.85倍優惠，無不良記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。
同時，今年北京將研究取消二套房限制，適當減稅讓費，刺激改善性需求。房地產業內對取消二套房貸限制的呼聲較高，認為這是激活低迷樓市的手段之一。北京市發改委5日公布的“2009年發展改革工作總體考慮”中，將此項內容列為2009年發展改革工作的主要任務，表示將研究取消二套房限制。（1月6日《新京報》）
我認為這是一種審慎而又實事求是的態度。即使沒有本次全球金融危機，個人也認為我們在對待二套房和二手房交易政策上過去一度過緊，最近正一點一點地試圖放開，也顯得格外小心翼翼，既怕刺激樓價上漲，又擔心銀行的風險加大，同時政府還要顧及一直以來迫切希望房價大幅下降的社會情緒。
說房地產綁架了中國經濟也好，房地產成為中國經濟發展的重要引擎也好，房地產作為中國經濟的重要支柱地位，是一個歷史和現實的必然，不由得我們不承認。這個市場停滯，支柱倒塌，整個中國經濟的日子不可能好過。而要使房地產市場重新活躍起來，房貸政策至關重要。
又要用信貸大量支持房地產發展，又要最大限度防范銀行風險，銀行似乎在夾縫中進退維谷。中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵6日重申，借款人每月償還貸款的支出不得超過個人收入的50%，就是這種擔憂的體現。
依我看，既支持房地產信貸又防范銀行風險，不需要太多復雜的手續，只需把住首付和購房保險這兩個關口，基本可保無憂。美國次貸危機的教訓就是首付款比例過低甚至為零，在房地產抵押物價值出現大幅度下降以及借款人償付能力出現問題的時候造成金融風險。我國商業銀行最低的房貸首付款比例為20%，既有利于讓自住消費者以較低門檻改善住房需求，也為銀行的風險防范攔起了一道大壩。
至于二套以上房貸，同樣只需要充分利用好首付款這個杠桿，仍然以家庭為單位界定二套以上房，凡是二套以上房貸的，較大幅度地提高首付至40%或60%，并且恢復二套以上房貸的購房保險政策，同時約定第一受益人為銀行。這樣，即使房價相應下跌40%或60%，銀行的風險也基本為零。至于復雜地界定二套房是不是改善型住房，我看可以免了，真正有條件改善住房的，讓他多付點首付，沒什么大不了的。
而規定借款人每月償還貸款的支出不得超過個人收入的50%，也是可有可無。表面上這樣有利于防范信貸風險，但從過往經驗看，收入審核過程往往徒具形式，增加雙方交易成本而已。一方面是很多人收入來源很復雜；另一方面，不同收入群體50%的意義也不同。一個年收入100萬的職業經理人，他的收入80%以上都可以用來還貸、投資；一個月收入2000元的普通職員，拿一半付月供日常生活就吃不消了。還是把這個權利還給公民“自決”吧。
通過首付這個重要杠桿，也能夠有效地把炒房客排除在信貸支持之外。大幅提高二套房以上的首付比率，炒房客原本可以買兩套房的，也許現在只能買一套甚至一套也買不了。短期炒房對首付敏感而對利率不敏感，因此完全可以對二套房以上的房貸也一視同仁地采取最優利率優惠措施，而且免去那些繁雜的申請與審核程序。 |