|
昨天，國家發改委副主任張茅在受國務院委托向全國人大常委會作報告時表示，房地產市場動蕩可能引發一些負面影響，而高房價適度回調有利于房地產業回歸理性健康發展，但同時要避免房價大幅下跌。張茅還指出要促進房地產業平穩發展，正確引導和調控房地產市場。
穩定房價的前提是房價不穩定。對房價進行調控的歷史從1998年取消福利分房就開始了。在房產價格高漲的時期，政府擔心房價過高；而現在經濟普遍不景氣的條件下，政府又擔心房價大幅度下跌。這種國家父愛主義的心態曾經是改革過程中國有企業改制的最大障礙，盡管市場化改革已經推行30年之久，但這種心態還是會伴隨著具體的問題不斷出現。
事實上，房價是不可能穩定的，因為供求關系總是在不停變化，今天想買房的人也許明天不想買了，這種想法會減少需求，從而影響價格。而房產商和政府向市場大規模供給住房也會導致房產價格下跌。所以穩定房價的意思應該不是說讓房價固定在某一個位置，而是說房價波動的范圍不要太大，政府對房價的管制也是出于這樣的考慮。
一個正常的房地產市場，法律當頭，買賣自由。欺詐行為有法律管著，購房貸款的資信得到市場認可從而避免出現美國次貸危機的狀況。在這樣的條件下，住房的價格會隨著人口數量的自然變動而變動，除非發生大規模的人口數量變動，住房的價格就不容易出現大起大落。那么問題是中國的房價，怎么會波動幅度比較大呢？中國目前并沒有出現所謂的“次貸”，所以因購房者破產而引發的次貸危機導致房價波動的情況與中國無關。但如果這是一個政府管制比較嚴重的房產市場，就可能出現房價大起大落的現象。
當前的問題是政府壟斷了土地一級市場的交易，盡管在中央和地方政府之間存在土地收益的博弈，例如張茅就指出要“規范地方政府土地出讓行為，抑制地價過快上漲”，但本質上土地供給方還是只有一家。當市場上只有一家企業賣東西的時候，壟斷者一定會追求高額的壟斷利潤。因此在中國的房地產市場上，有三方參與者：政府、房產商和購房者。政府也希望從房地產市場中獲利，這與只有買賣雙方的市場不同。所以房價大起大落與政府管制房產市場有非常緊密的關系。目前初步的估算顯示，約有六成政府收入來自土地出讓。
而當下受經濟增長減速、企業利潤減少、股市和房市低迷等影響，中國財政收入呈逐季下滑態勢，10月份同比下降0.3%，11月份下降幅度進一步擴大到3.1%。政府出于財政收入方面的考量，希望維持房產價格的穩定是理所當然的。但像南京市江寧區出臺政策懲罰降價銷售的房產商這樣的措施，就顯得并不明智。
要解決維持房價穩定的問題，則是解鈴還需系鈴人，政府需要放松對房產市場的管制，尤其是政府不應該具體規定房地產開發商的經營行為。12月21日，國務院辦公廳公布的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》中明確提出，“房地產開發企業要根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。”將價格漲跌交給市場，用法律約束政府行為，唯有如此，房產市場才能真正穩定下來。 |