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在風(fēng)雨飄搖的房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)的任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)引發(fā)軒然大波。日前，重慶市常務(wù)副市長(zhǎng)黃奇帆公開(kāi)披露，重慶市政府將投入百億資金收購(gòu)市面上的中低價(jià)商品房，用于拆遷戶(hù)安置，而拆遷居民購(gòu)買(mǎi)安置用房每平方米只要2000多元。
消息一經(jīng)披露立即引起各方高度關(guān)注，其中有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為這是地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取“救市”行為的首例。對(duì)于這一觀(guān)點(diǎn)，我們認(rèn)為，有關(guān)房地產(chǎn)“救市”問(wèn)題，因其事關(guān)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格評(píng)估，事關(guān)政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的把控，所以必須要對(duì)“救市”一說(shuō)的屬性給予明確的判斷。
事實(shí)上，重慶市政府百億資金收購(gòu)商品房絕非是挽救市場(chǎng)頹勢(shì)的舉措，只是針對(duì)拆遷住房安置形式的一項(xiàng)新選擇而已。據(jù)報(bào)道，舊城改造是重慶未來(lái)幾年市政府的重點(diǎn)工作。按照計(jì)劃，主城區(qū)要在三年之內(nèi)完成1000萬(wàn)平方米危舊房拆遷工作，因此急需的拆遷安置房大約在700萬(wàn)平方米。較之以往政府直接投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的模式，當(dāng)下低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)給予地方政府更好的選擇。政府自建經(jīng)濟(jì)適用房周期很長(zhǎng)，至少需要三四年時(shí)間，而且相關(guān)生活配套措施往往并不完善。與之相比，投入百億資金直接購(gòu)買(mǎi)中低價(jià)商品房，能夠迅速提供約300萬(wàn)平方米的安置住房，從而一舉打破重慶舊城改造的瓶頸問(wèn)題。
從這個(gè)意義上講，重慶市政府出手購(gòu)買(mǎi)安置住房并非為了挽救房?jī)r(jià)下跌，恰恰相反，是商品房?jī)r(jià)格的下跌為政府拆遷戶(hù)安置提供了新的解決思路。兩者間的因果邏輯關(guān)系不可被混淆。
值得一提的是，有關(guān)重慶的話(huà)題固然是個(gè)案，但是仔細(xì)觀(guān)察后我們不難發(fā)現(xiàn)，近期有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)“救市”的呼聲可謂是此起彼伏。深圳房地產(chǎn)斷供傳聞、各地的土地流拍、開(kāi)發(fā)商面臨倒閉等等說(shuō)法，都在放大著房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，并且將房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)引向金融風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)衰退等重大問(wèn)題上。這一系列現(xiàn)象表明，相關(guān)利益群體期望透過(guò)各種輿論途徑來(lái)影響房地產(chǎn)調(diào)控政策。對(duì)此，我們建議相關(guān)調(diào)控部門(mén)應(yīng)縝密觀(guān)察，謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)，不宜輕易改變既定房地產(chǎn)調(diào)控政策。
房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟需不需要“救”，問(wèn)題的核心并不在于市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)波動(dòng)了多少，而在于波動(dòng)后的市場(chǎng)價(jià)格是否仍然高估，是否還存在非理性泡沫因素。從國(guó)際慣例來(lái)看，衡量房?jī)r(jià)是否合理的最重要標(biāo)準(zhǔn)就是房?jī)r(jià)與收入之比。而以此為標(biāo)準(zhǔn)，即便是在本輪房?jī)r(jià)下跌最為明顯的深圳市，其房?jī)r(jià)依然處于畸高狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，5月份該市一手房交易均價(jià)為11014元/平方米，而深圳人均可支配收入不過(guò)每年2萬(wàn)元多一點(diǎn)。按照三口之家、購(gòu)買(mǎi)90平方米住宅來(lái)計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比仍然在15倍以上，遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)的3到6倍的水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫由此可謂是清晰無(wú)疑了。
房?jī)r(jià)與收入之比，這一最簡(jiǎn)單的衡量工具往往也是最有效的，它能夠讓我們準(zhǔn)確地判別房地產(chǎn)“救市論”究竟是否正確。近期很多呼吁救市的言論，都引用了美國(guó)針對(duì)次貸危機(jī)的救市舉措，甚至以近期美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)援助法案等為例證，來(lái)呼吁國(guó)內(nèi)也采取相應(yīng)的救市措施。這樣的對(duì)比根本是站不住腳的，完全忽略了兩國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大差異。事實(shí)上，在1975年到2005年長(zhǎng)達(dá)30年的時(shí)間內(nèi)，美國(guó)平均的房?jī)r(jià)與收入之比始終在4倍左右。即便是在2005年、2006年的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”期，美國(guó)的房?jī)r(jià)收入比也沒(méi)有超過(guò)5倍，這一比例甚至不足國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)泡沫水平的一半。但即便如此，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是陷入衰退之中，并且最終爆發(fā)了次貸危機(jī)。
不僅如此，美國(guó)之所以大動(dòng)干戈地救市，表面看來(lái)是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退，但其實(shí)質(zhì)卻并非如此。房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退在經(jīng)由次貸等金融創(chuàng)新產(chǎn)品的作用后，最終放大了整個(gè)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而后者才是迫使美國(guó)政府不斷干預(yù)市場(chǎng)“救市”的根本原因。與之相比，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)根本不會(huì)危及整體金融市場(chǎng)穩(wěn)定，深圳所謂“千億斷供”說(shuō)法的瞬息興亡就是一個(gè)典型的例證。
房產(chǎn)“救市論”甚囂塵上并不奇怪，畢竟房?jī)r(jià)的走勢(shì)波動(dòng)事關(guān)開(kāi)發(fā)商切身的經(jīng)濟(jì)利益。既然是為自身利益所謀，當(dāng)事人的言論偏激，甚至失之理性也并不奇怪。但是，對(duì)于調(diào)控部門(mén)而言，則需要仔細(xì)分辨被言論所遮蔽的房地產(chǎn)行業(yè)真相，理性評(píng)估國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的高低狀況，從而避免被有關(guān)言論誤導(dǎo)。
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