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隨著緊縮政策的繼續(xù)，將有越來越多城市的地價因缺少資金的推動而走向下跌軌道，相應(yīng)的，由此引發(fā)的對未來房價下跌的群體性預(yù)期，也意味著中國房價將經(jīng)歷一輪像樣的調(diào)整。因此，我們更應(yīng)該把珠三角地區(qū)房價的下跌看成是全國房價整體性下跌的一次預(yù)演。
對于房價的走勢，我在《上海證券報》先后發(fā)表了《房價整體下降已成定局》和《再論房價整體下降已成定局》兩篇文章，分別從資金和供求關(guān)系角度入手，推斷我國房價的整體下降趨勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。今后，我從成本角度再次對房價的未來走勢作出分析。
從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，商品的價格是由供求關(guān)系決定的，成本對商品價格所起的作用主要取決于它的傳導(dǎo)能力。當(dāng)然，就直觀感受而言，人們更傾向于這種常識性判斷：當(dāng)成本上漲時，成本總要向商品價格傳導(dǎo)，盡管傳導(dǎo)要經(jīng)過一個過程，需要耗費一定時間，但人們對傳導(dǎo)的趨勢是確信不疑的。當(dāng)這種常識性判斷成為人們的共識，就會成為民眾的一種自然選擇，而且是帶有群體性的選擇。這一點，在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)得尤其明顯。如果成本上升，在成本將很快向房價傳導(dǎo)的預(yù)期推動下，人們(尤其炒房者)會爭相加入到買房的隊伍當(dāng)中去。反之亦然。因而，成本的變化在房價漲跌中的作用是非常明顯的。
在房價的整個構(gòu)成中，眾所周知的問題是，地價占據(jù)著絕對重要的部分。人們通常所說的地價即土地費用，它一般包括向政府繳納的土地出讓金、土地征用費、拆遷安置補償費、土地整理費用等。土地費用在房價中的比重，占到20%至30%左右。當(dāng)然，那些早期在地價很便宜的時候拿到土地的開發(fā)商，其土地費用在房價中所占比重有的甚至不足10%，但是，許多開發(fā)商為了掩蓋暴利，常常會根據(jù)現(xiàn)有的地價水平來計算成本，以最大限度地將利潤變小，既確保自己的利潤最大化，也容易在避稅方面做文章。
除了土地費用，還包括建安工程費用、配套設(shè)施費用、稅費和項目運營管理費用等等。整體而言，土地費用在整個房價構(gòu)成中占比是最高的，這一點幾乎無人不曉。因此，哪怕是最普通的老百姓，也常常根據(jù)地價的走勢來判斷房價的走勢。最近幾年房價之所以快速增長，地價快速上漲是一個非常重要的原因。因為地價飛漲給人們帶來了一個強烈的房價仍將大幅、持續(xù)、快速上漲的預(yù)期，它不僅把已有消費能力的人變成實際的消費者，甚至把那些沒有消費能力的潛在消費者，也吸引進來，加之炒房者的涌入，房價在群體性選擇的推動下快速上漲。因此，在地價漲速越快的階段，房價的漲幅也越快。主要是地價上漲影響了人們的購房行為。2007年上半年，是我國房價漲速最快的一個時期，尤其是深圳、廣州等地，深圳市半年的房價漲幅超過了50%，而在那個階段，也正是“地王”一個接一個密集出現(xiàn)的時候。
但是，在去年9月房貸新政推出后，地價就停止了瘋漲的步伐，因為資金的收緊意味著未來房地產(chǎn)業(yè)不確定性風(fēng)險的加大，開發(fā)商將從“進攻”(如瘋狂拿地)向“防御”(開發(fā)已囤積土地)轉(zhuǎn)變，地價回穩(wěn)是非常容易預(yù)見的。緊接著，2008年1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，以打擊囤積土地為核心的重拳，
不僅加大了囤積土地的成本，也加大了囤積土地的政策風(fēng)險與資金風(fēng)險，這使得地價掉頭向下。
以上海為例，在中央打擊囤積土地的政策發(fā)布后，備受矚目的上海市楊浦區(qū)新江灣城F地塊公開出讓，以底價67.5億元成交。而在2007年12月份，業(yè)內(nèi)人士估計的成交價格約在180億元左右。這僅僅是一個開頭，隨后，全國不少城市的土地拍賣出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，深圳、廣州等市的地價則迅速步入下降軌道。
根據(jù)傳導(dǎo)效應(yīng)，地價下跌的效果一般要在幾個月后才能反映出來，尤其是對房地產(chǎn)這樣的周期性較長的行業(yè)而言，但是，誠如本人開始部分所言，地價的下跌使得人們對房地產(chǎn)成本的下降有了最直觀的認(rèn)識，這影響了人們對未來房價可能下跌的預(yù)期，而這種預(yù)期不僅使那些沒有消費能力的人觀望，就連那些有消費能力甚至需要買房的人，也推遲了購房計劃。同時，大量炒房者在未來房價可能下降的預(yù)期下拋售住房，使得長期累積在市場外的大量存量住房釋放出來，使房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系一下子發(fā)生了變化，出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象。
地價下跌意味著開發(fā)商開發(fā)成本的降低，這本身就使得房價有了下行空間；而地價下跌引發(fā)的房價下跌預(yù)期，改變了人們的消費選擇。這是此輪房價將步入下跌軌道的判斷依據(jù)之一。
現(xiàn)在，深圳、廣州的房價在快速下跌，深圳市有些樓盤的跌幅已經(jīng)超過了50%，但下跌動能仍沒有得到充分釋放。這一判斷并非本人一個堅持，就連萬科的董事長王石，亦明確表達這種看法。4月24日，當(dāng)某媒體記者采訪王石，問他如何看待現(xiàn)階段深圳的樓市時，王石反問道：“你認(rèn)為深圳的房價高不高？”記者答：不高。王石當(dāng)場表態(tài)：“現(xiàn)在深圳的房價高了，不信你去買？”
不慚地說，此輪樓市調(diào)整，本人是最早提出“拐點論”的研究者之一，有文章可查證：2007年12月17日，本人在《上海證券報》發(fā)表的《樓市拐點可能正在形成》一文就是證明。而王石則是最早提出拐點論的企業(yè)家，盡管我們未就判斷結(jié)果一致的原因進行交流，但相關(guān)原理是相通的。除了本人前兩篇文章中提到的觀點，地價的下跌是一個重要依據(jù)。
雖然目前地價的下跌尚不是全面的，個別城市還在硬撐，但隨著緊縮政策的繼續(xù)，將有越來越多城市的地價因缺少資金的推動而走向下跌軌道，相應(yīng)的，由此引發(fā)的對未來房價下跌的群體性預(yù)期，也意味著中國房價將經(jīng)歷一輪像樣的調(diào)整。因此，把深圳、廣州的房價下跌看作孤立的個例是錯誤的，我們更應(yīng)該把珠三角地區(qū)房價的下跌看成是全國房價整體性下跌的一次預(yù)演，明智的開發(fā)商除了及時順勢作出調(diào)整，沒有更好的選擇。 |