隨著緊縮政策的繼續，將有越來越多城市的地價因缺少資金的推動而走向下跌軌道，相應的，由此引發的對未來房價下跌的群體性預期，也意味著中國房價將經歷一輪像樣的調整。因此，我們更應該把珠三角地區房價的下跌看成是全國房價整體性下跌的一次預演。

　　對于房價的走勢，我在《上海證券報》先后發表了《房價整體下降已成定局》和《再論房價整體下降已成定局》兩篇文章，分別從資金和供求關系角度入手，推斷我國房價的整體下降趨勢已經不可逆轉。今后，我從成本角度再次對房價的未來走勢作出分析。
　　從經濟學的角度來看，商品的價格是由供求關系決定的，成本對商品價格所起的作用主要取決于它的傳導能力。當然，就直觀感受而言，人們更傾向于這種常識性判斷：當成本上漲時，成本總要向商品價格傳導，盡管傳導要經過一個過程，需要耗費一定時間，但人們對傳導的趨勢是確信不疑的。當這種常識性判斷成為人們的共識，就會成為民眾的一種自然選擇，而且是帶有群體性的選擇。這一點，在房地產領域表現得尤其明顯。如果成本上升，在成本將很快向房價傳導的預期推動下，人們(尤其炒房者)會爭相加入到買房的隊伍當中去。反之亦然。因而，成本的變化在房價漲跌中的作用是非常明顯的。
　　在房價的整個構成中，眾所周知的問題是，地價占據著絕對重要的部分。人們通常所說的地價即土地費用，它一般包括向政府繳納的土地出讓金、土地征用費、拆遷安置補償費、土地整理費用等。土地費用在房價中的比重，占到20%至30%左右。當然，那些早期在地價很便宜的時候拿到土地的開發商，其土地費用在房價中所占比重有的甚至不足10%，但是，許多開發商為了掩蓋暴利，常常會根據現有的地價水平來計算成本，以最大限度地將利潤變小，既確保自己的利潤最大化，也容易在避稅方面做文章。
　　除了土地費用，還包括建安工程費用、配套設施費用、稅費和項目運營管理費用等等。整體而言，土地費用在整個房價構成中占比是最高的，這一點幾乎無人不曉。因此，哪怕是最普通的老百姓，也常常根據地價的走勢來判斷房價的走勢。最近幾年房價之所以快速增長，地價快速上漲是一個非常重要的原因。因為地價飛漲給人們帶來了一個強烈的房價仍將大幅、持續、快速上漲的預期，它不僅把已有消費能力的人變成實際的消費者，甚至把那些沒有消費能力的潛在消費者，也吸引進來，加之炒房者的涌入，房價在群體性選擇的推動下快速上漲。因此，在地價漲速越快的階段，房價的漲幅也越快。主要是地價上漲影響了人們的購房行為。2007年上半年，是我國房價漲速最快的一個時期，尤其是深圳、廣州等地，深圳市半年的房價漲幅超過了50%，而在那個階段，也正是“地王”一個接一個密集出現的時候。
　　但是，在去年9月房貸新政推出后，地價就停止了瘋漲的步伐，因為資金的收緊意味著未來房地產業不確定性風險的加大，開發商將從“進攻”(如瘋狂拿地)向“防御”(開發已囤積土地)轉變，地價回穩是非常容易預見的。緊接著，2008年1月7日，國務院辦公廳下發了《國務院關于促進節約集約用地的通知》，以打擊囤積土地為核心的重拳， 不僅加大了囤積土地的成本，也加大了囤積土地的政策風險與資金風險，這使得地價掉頭向下。
　　以上海為例，在中央打擊囤積土地的政策發布后，備受矚目的上海市楊浦區新江灣城F地塊公開出讓，以底價67.5億元成交。而在2007年12月份，業內人士估計的成交價格約在180億元左右。這僅僅是一個開頭，隨后，全國不少城市的土地拍賣出現流拍現象，深圳、廣州等市的地價則迅速步入下降軌道。
　　根據傳導效應，地價下跌的效果一般要在幾個月后才能反映出來，尤其是對房地產這樣的周期性較長的行業而言，但是，誠如本人開始部分所言，地價的下跌使得人們對房地產成本的下降有了最直觀的認識，這影響了人們對未來房價可能下跌的預期，而這種預期不僅使那些沒有消費能力的人觀望，就連那些有消費能力甚至需要買房的人，也推遲了購房計劃。同時，大量炒房者在未來房價可能下降的預期下拋售住房，使得長期累積在市場外的大量存量住房釋放出來，使房地產市場的供求關系一下子發生了變化，出現了明顯的供大于求的現象。
　　地價下跌意味著開發商開發成本的降低，這本身就使得房價有了下行空間；而地價下跌引發的房價下跌預期，改變了人們的消費選擇。這是此輪房價將步入下跌軌道的判斷依據之一。
　　現在，深圳、廣州的房價在快速下跌，深圳市有些樓盤的跌幅已經超過了50%，但下跌動能仍沒有得到充分釋放。這一判斷并非本人一個堅持，就連萬科的董事長王石，亦明確表達這種看法。4月24日，當某媒體記者采訪王石，問他如何看待現階段深圳的樓市時，王石反問道：“你認為深圳的房價高不高？”記者答：不高。王石當場表態：“現在深圳的房價高了，不信你去買？”
　　不慚地說，此輪樓市調整，本人是最早提出“拐點論”的研究者之一，有文章可查證：2007年12月17日，本人在《上海證券報》發表的《樓市拐點可能正在形成》一文就是證明。而王石則是最早提出拐點論的企業家，盡管我們未就判斷結果一致的原因進行交流，但相關原理是相通的。除了本人前兩篇文章中提到的觀點，地價的下跌是一個重要依據。
　　雖然目前地價的下跌尚不是全面的，個別城市還在硬撐，但隨著緊縮政策的繼續，將有越來越多城市的地價因缺少資金的推動而走向下跌軌道，相應的，由此引發的對未來房價下跌的群體性預期，也意味著中國房價將經歷一輪像樣的調整。因此，把深圳、廣州的房價下跌看作孤立的個例是錯誤的，我們更應該把珠三角地區房價的下跌看成是全國房價整體性下跌的一次預演，明智的開發商除了及時順勢作出調整，沒有更好的選擇。