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| 2008-03-07 作者:黃俊峰 來源:中國證券報 |
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“面多了加水，水多了加面……”在房地產上市公司披露的2007年年報中，我們似乎看到了房地產商陷入了“水面困局”而不能自拔的境況。
不論是全國性的還是地區性的房地產上市公司，其年報數據都相當亮麗，集中反映了過去一年全國房地產業的高度繁榮。即使面對嚴峻的調控形勢，數十家房地產上市公司在年報中表現得亦是相當鎮定從容，似乎調控是對人而不是對己。他們幾乎眾口一詞地表示，將利用宏觀調控所帶來的行業整合時機，通過多渠道融資繼續囤地擴張。這樣的論調，不禁讓人回想起2005年調控力度加大背景下的房地產商“圈地熱”。
世易時移。時隔兩年之后，面對更加嚴厲的調控政策和更加嚴峻的市場環境，房地產商仍高舉囤地擴張大旗，還在玩“土地+資金”的游戲，但其中所蘊含的經營風險與兩年前已不可同日而語。
自2004年政府調控房地產業至今，銀根和地根不斷緊縮，再加上政府保障性住房（包括廉租房、經濟適用房、限價房）政策的逐步落實，綜合性調控政策的累積效應正在形成，這直接造成了購房者對未來房價繼續上漲不再抱有很大的預期，持幣觀望氣氛再次彌漫樓市。
事實上，去年四季度至今房價快速上漲勢頭戛然而止，降價、打折等兩年多未見的促銷手段重現樓市，“拐點論”在這樣的背景下興起便不難理解。房地產業龍頭老大萬科率先在全國范圍內的降價促銷沖擊波，激蕩著更多的房地產商加入打折賣樓的行列，繁榮時期的捂盤待高價而沽，成為少數勇敢房地產商的賭博行為。
萬科降價促銷的背后，最現實的考慮是加快銷售進度，加速資金回籠，通過提高周轉率化解資金壓力。實際上，差不多所有的房地產商當前都患有資金饑渴癥。觀察房地產公司2007年報，它們的經營性現金流幾乎全部是負數，這表明賣樓所得款項到手后立即就被開發商投入到購置新土地或者新項目的建設上去了。
房地產商在年報中紛紛表示，將通過多種渠道融資解決發展的資金問題，但兩大最主要渠道銀行和證券市場大門的完全打開，目前看仍然只是奢望。
從緊的貨幣政策下，今后銀行對地產商的放貸和對購房者的放貸將繼續緊縮。過去“付少量定金拿地——質押土地獲得貸款開發樓盤——賣樓回款后歸還貸款本息”的開發模式，在銀根緊縮下運作起來難度加大，房地產業的“準金融行業”特性在嚴格調控下將大大褪色。
盡管近期有地產商的IPO和配股再融資獲得放行，但業內人士認為，當前房地產公司通過證券市場直接融資的口子完全放開還不大可能。而發行信托產品融資、吸引外資注資等途徑也受到政策控制，難有大的作為。
資金之“水”與土地之“面”的矛盾，對于房地產開發企業而言總是存在的，但是在調控重壓下，兩者孰輕孰重的爭論，說到底就是“囤地為王”還是“現金為王”的問題。在年報中我們看到，眾多房地產公司“魚和熊掌”都要的情緒依然濃重。
當貪婪完全蓋過了恐懼，福兮禍兮？唯有今后的市場才會給出正確的答案。 |
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