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房產(chǎn)中介行業(yè)的危機(jī)說(shuō)明了什么

2008-01-17 葉檀（上海媒體從業(yè)者）來(lái)源:新京報(bào)

　　創(chuàng)輝租售、中天置業(yè)等多家房產(chǎn)中介企業(yè)相繼“出事”表明，房產(chǎn)中介正面臨著一場(chǎng)行業(yè)危機(jī)，事實(shí)上，由于第三方監(jiān)管的不到位，這場(chǎng)危機(jī)早就頻現(xiàn)端倪。因此，為了避免無(wú)辜購(gòu)房者與員工的損失，嚴(yán)格監(jiān)管，防止其成為金融贏利的灰色地帶，可謂迫在眉睫。
　　繼中天置業(yè)出現(xiàn)卷款逃逸案、長(zhǎng)河地產(chǎn)關(guān)門破產(chǎn)之后，號(hào)稱“中國(guó)規(guī)模最大、網(wǎng)點(diǎn)最多的中介公司”創(chuàng)輝租售集團(tuán)1月在珠三角7個(gè)主要城市和上海、武漢的門店紛紛關(guān)門，員工被欠薪，客戶資金被挪用，交易商款項(xiàng)被拖欠。
　　房產(chǎn)中介行業(yè)當(dāng)下的危機(jī)，至少透露出三大問(wèn)題，值得政府慎重對(duì)待：
　　第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)還有待觀察，但由于各種政策出臺(tái)而導(dǎo)致觀望情緒增加則可以肯定，于是某些城市二手房交易量急降。這就使得一些資金鏈緊張的房產(chǎn)中介公司舉步維艱，而資金鏈斷裂的結(jié)果必然是破產(chǎn)倒閉，不顧信譽(yù)的經(jīng)營(yíng)者則可能趁監(jiān)管漏洞卷款而逃。
　　第二，一些房產(chǎn)中介的帝國(guó)夢(mèng)建立在沙地之上。他們進(jìn)入市場(chǎng)之時(shí)正值前兩年房地產(chǎn)業(yè)的高增長(zhǎng)，因此在計(jì)算客戶人數(shù)與現(xiàn)金流時(shí)，以房地產(chǎn)的交易峰值時(shí)期為依據(jù)，這就決定了那些中介機(jī)構(gòu)難以抵擋市場(chǎng)下行期的考驗(yàn)。
　　如中天置業(yè)公司的運(yùn)作資金對(duì)成交量的依賴極大，去年交易量下滑的8月份就出現(xiàn)了虧損，每個(gè)月的額度都在200萬(wàn)至300萬(wàn)元之間，而創(chuàng)輝租售總部所在的深圳交易量最大下跌九成，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂。創(chuàng)輝租售一度立志要在全國(guó)開(kāi)3000家店，做國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介業(yè)的“門店王”，去年在上海大開(kāi)門店200家，結(jié)果換來(lái)的是數(shù)百萬(wàn)元的虧損。
　　第三，有關(guān)部門對(duì)于房地產(chǎn)中介監(jiān)管不力，主要表現(xiàn)在無(wú)法防止房地產(chǎn)中介向“類金融機(jī)構(gòu)”模式拓展。
　　資金是高歌猛進(jìn)型中介機(jī)構(gòu)的命門。光靠贏利所得無(wú)法支撐創(chuàng)輝租售等中介機(jī)構(gòu)的急劇擴(kuò)張，業(yè)內(nèi)對(duì)此模式早有預(yù)警。在資金鏈緊張的情況下，中介機(jī)構(gòu)只能靠挪用客戶資金等方式大力擴(kuò)張，背后都有金融運(yùn)作的蛛絲馬跡存在。
　　如中天置業(yè)的蔣飛成立了深圳市中天長(zhǎng)盛擔(dān)保有限公司，用自己的擔(dān)保公司給客戶做二手房交易按揭的擔(dān)保，輕易將保證金甚至房款轉(zhuǎn)入自己的賬戶，在20天左右的轉(zhuǎn)賬過(guò)程中，可以零利息挪用客戶的資金。這樣一來(lái)蔣飛得到的不只是房產(chǎn)交易中介的利潤(rùn)，而是金融擔(dān)保等收益。而創(chuàng)輝租售則是在大力擴(kuò)張的同時(shí)尋找風(fēng)險(xiǎn)投資，爭(zhēng)取在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市，以打通資金瓶頸。可以很清楚地看出，這些中介機(jī)構(gòu)溢出了實(shí)業(yè)或者交易中介的贏利模式，而轉(zhuǎn)向金融贏利的灰色地帶。
　　我國(guó)在2007年上半年由建設(shè)部與央行聯(lián)合發(fā)布通知，明確要求建立存量房交易結(jié)算資金管理制度，以防止國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)占?jí)号灿媒灰踪Y金。深圳也早在2006年底就出臺(tái)了《深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理辦法》，規(guī)定通過(guò)獨(dú)立的第三方監(jiān)管房地產(chǎn)交易資金。但因?yàn)闆](méi)有強(qiáng)制一定要通過(guò)“專用賬戶”劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金，銀行具體的監(jiān)管細(xì)則遲遲沒(méi)有制訂，導(dǎo)致資金由第三方監(jiān)管成為一紙空文，由中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部劃撥操作，甚至劃撥到高管的個(gè)人賬戶上，孕育了卷款逃逸等惡性案件的溫床。
　　2005年的北京佰家事件，2006年天津匯眾事件，2007年深圳中天置業(yè)事件，2008年年初創(chuàng)輝租售事件，可見(jiàn)中介機(jī)構(gòu)的亂象并非始于今日，如果不進(jìn)行有效監(jiān)管，也不會(huì)落幕于今日。
　　為今之計(jì)，一是要嚴(yán)加監(jiān)管，落實(shí)二手房交易款的第三方監(jiān)管制度，二是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行軟著陸，留出產(chǎn)業(yè)整合的時(shí)間，由合規(guī)守信的中介公司并購(gòu)經(jīng)營(yíng)困難的中介公司，或者留出破產(chǎn)整飭資金的時(shí)間，才能最大限度地減少社會(huì)成本，減少無(wú)辜購(gòu)房者與員工的損失。

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