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前一陣子，有某著名大學(xué)的教授、著名的博士還有著名時評人若干人等，起了勁地把房價高的原因歸結(jié)于開發(fā)商的罪惡，甚至呼吁取消開發(fā)商，并表示按他們說的做，房價可降一半，云云。那陣勢，頗有為民生立言之雄姿英發(fā)。至于效果，至少在網(wǎng)絡(luò)上，頗得“振臂一呼，應(yīng)者云集”之光彩。然而今日，面對價格遠低于政府限價房、經(jīng)濟適用房的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，這些“民意英雄”們不知該作何感想？又該作何發(fā)言？
統(tǒng)計顯示，北京有一定開發(fā)規(guī)模的“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區(qū)，盡管政府管理部門對如此多的“小產(chǎn)權(quán)房”表示出憂慮，一再發(fā)出風(fēng)險提示，建議不要購買“小產(chǎn)權(quán)房”，因為此類房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等法律權(quán)利，但是為自住而購房者趨之若鶩。這些成批開發(fā)的房屋售價多在每平方米2500元至4000元之間，而同一地區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”普遍比大產(chǎn)權(quán)房價格低30％左右。另據(jù)《中國商報》記者報道，位于房山區(qū)周口店鎮(zhèn)某村的樓盤，售價僅為800多元／平方米，還是現(xiàn)房，而交通不及這個地方便利的房山區(qū)竇店鎮(zhèn)和韓村河鎮(zhèn)的一些商品房，因為是大產(chǎn)權(quán)，手續(xù)齊全，每平方米售價竟高達3000多元。這樣算，由村鎮(zhèn)集體發(fā)放“永久使用權(quán)”或“永久租賃權(quán)”（怎么理解都可以）的商品房價格，只是那些由縣級以上政府發(fā)放有限期使用權(quán)（70年后自動續(xù)租土地，要不要再交土地出讓金另說）的四分之一。
“小產(chǎn)權(quán)房”價格為什么這么低？是因為沒有房地產(chǎn)開發(fā)商的介入嗎？否！恰恰是開發(fā)商的介入，才使得幾千年歷史上幾乎完全靠一己之力蓋房的中國農(nóng)民第一次不花自己的金錢和力氣就住上了和城里人一樣的高檔房！他們把自己的宅基地騰出來，由村鎮(zhèn)集體交給開發(fā)商去經(jīng)營（你也可以把它理解成租賃，也可以解釋為農(nóng)民用宅基地入股，和開發(fā)商合作經(jīng)營），條件是開發(fā)商免費為每戶農(nóng)民蓋一至兩套房（多余的將來可以出租作為永久的收入來源），另外開發(fā)商還得負責(zé)農(nóng)民的社保、鄉(xiāng)村規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等等。多余的土地供開發(fā)商經(jīng)營，你也可以說是買賣，但似乎更確切說是“租賃”，因為土地所有權(quán)仍在村集體手里。可以說，沒有開發(fā)商的資金和技術(shù)介入，許多農(nóng)民根本沒有經(jīng)濟能力過上現(xiàn)代化的城市生活，更沒有能力為相當(dāng)部分城市居民提供廉價的“小產(chǎn)權(quán)房”。正是開發(fā)商在這里面起到了中間橋梁的作用。
那么，“小產(chǎn)權(quán)房”價格低的原因到底何在？這也不是秘密——在于省去了三部分費用：一是購地成本，二是各種稅費，三是由土地和房地產(chǎn)市場管制造成的“公關(guān)成本”甚至“腐敗成本”。2007年6月29日一份媒體的調(diào)查報道，可以清晰地告訴我們稅費和土地成本到底是多少。以北京房山區(qū)一個名為“加州水郡”的項目為例：除了承擔(dān)約1902元／平方米的土地開發(fā)成本，另外以8000元／平方米售價保守計算稅費，每平方米樓面需繳納企業(yè)所得稅2300元、營業(yè)稅240元、城市維護建設(shè)稅400元、土地增值稅80元、耕地占用稅8元以及契稅240元。即便不算上述6個主要稅種之外費用的繳納，“加州水郡”每平方米樓面稅費總額已達3268元，購房者付出8543元／平方米購買的商品房價中，其中38％將作為稅費而繳納。加上正常土地交易1902元／平方米的土地成本，連帶地價和各種稅費總額達5170元／平方米，以8543元／平方米房價計，地價和稅費成本占房價中的61％。這里還沒算只有房地產(chǎn)商心里最清楚的所謂“公關(guān)成本”或“腐敗成本”。
事實上，“加州水郡”地價并不算高，在國內(nèi)一些中心城市，特別是大城市中心地區(qū)，土地樓面價每平方米數(shù)千元或上萬元的實屬稀松平常。
早期的房地產(chǎn)商或許有“罪”的，特別是在土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓時代，相當(dāng)多房地產(chǎn)商如同“空手套白狼”，不花一分錢通過關(guān)系從地方政府手里拿到土地，然后以土地作抵押向銀行貸款，再通過向居民賣圖紙賣期房獲取巨額利潤。但那僅僅是開發(fā)商的“原罪”，還是由于權(quán)力之罪？今日，政府亡羊補牢，新政策已經(jīng)堵死了后來者上述“原罪”之路，實行土地招標(biāo)出讓，而且短期內(nèi)先付出讓金，房子沒封頂休想辦按揭貸款，等等。
當(dāng)然，你還可以說現(xiàn)在的房地產(chǎn)商有“罪”，主要的“罪”在于其囤地囤房。但為什么他們會囤地囤房？乃是因為奇貨可居啊！土地一級市場牢牢控制在誰的手里？如果政府部門能夠真正根據(jù)市場需求恰好地掌握土地供應(yīng)節(jié)奏，現(xiàn)實中不少難題不就迎刃而解了！再看看“小產(chǎn)權(quán)房”，其開發(fā)商們，每一分錢都來自自己，無法向銀行貸款；購房人也無法向銀行貸款，需要自籌資金。暫且不說他們有幾多合法幾多合理，可以看看，他們中有多少人會囤地囤房？我們再看看彩電冰箱市場，有沒有人囤積？若有，你肯定笑那些人是腦積水！
（作者系北京資深評論員，雜文家） |