當前房地產稅收體系改革的重點，應該放在消費和保有環節上。通過調整現行房地產稅種，建立統一、規范、合理的財產稅性質的房地產稅種體系。
　　國稅總局與財政部日前聯合發出通知，今年1月1日起，城鎮土地使用稅每平方米年稅額在原規定的基礎上提高2倍，外商投資企業和外國企業也納入了城鎮土地使用稅的征稅范圍。

我國房地產稅費體系還不完善

　　從地產開發企業土地增值稅清算，到新增建設用地土地有償使用費提高1倍，再到城鎮土地使用稅提高稅率、擴大征稅范圍等，今年以來相繼實行的一系列土地稅費調控措施，似乎預示著一個明確政策信號，即要加強稅費政策在房地產調控中的作用。但就目前我國房地產稅費體系的結構特征來看，要達到預期的目標恐怕力難從心。
　　目前，我國在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓、保有諸環節，分別征收營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等諸多稅種。
　　雖然各稅種的納稅人、計稅依據等稅制要素不盡相同，但是有一些稅種的性質與功能有相近之處。而且，部分稅種當初的設立，更多地考慮了當時條件下的經濟狀況，沒有長遠的綜合規劃和統籌安排，存在征稅稅基重疊，或同一稅基設兩個稅種的問題。這無形中會增加納稅人的負擔。
　　比如，土地增值稅在1994年設立的時候，正值深圳、海南、北海等部分沿海和經濟發達大城市出現炒地熱，開而不發的現象十分嚴重，為防止倒買倒賣土地，從而開征該調控稅種。隨著土地“招掛拍”和開發措施的實施以及宏觀經濟成功軟著陸，土地增值稅的歷史使命完成了，也就慢慢為大家所淡忘。而今又舊事重提，強化征收該稅，對于壓縮房地產開發商的利潤空間可能有一定效果，但對于老百姓所期望降低住房價格，滿足置業需求的目標，可能相去甚遠。
　　再比如房產稅、城市房地產稅的性質基本一樣，只是征收的對象有一定的差別，而印花稅、契稅更是非常古老的稅種，對調控談不上有什么積極意義。如果說是為了防止投機性交易的話，那么與房屋轉讓利得的個人所得稅的作用就重合了。

要著眼于提高稅收調控精準度

　　對于城鎮土地使用稅，《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定：“土地使用者不論以何種方式取得土地使用權，是否繳納土地使用金，只要在城鎮土地使用稅的開征范圍內，都應依照規定繳納城鎮土地使用稅。”從其功能而言，的確可以促進合理利用城鎮土地，調節不同地區、不同地段之間的級差收入，促使節約用地。
　　可是，這個稅種從法理學的角度來看，似乎不太合乎情理。因為，人們通過繳納土地出讓（使用）金，已獲得標的土地70年（商業50年）的使用權，為什么還需要每年繳納城鎮土地使用稅呢？可見，這兩個稅費的性質也有重合之嫌。
　　倒是在2001年停征的固定投資方向調節稅，可能其調控的效果更為精確，也更加合理。
　　要想最大程度發揮稅收政策調控作用，關鍵在于提高調控的精準度。縱觀我國房地產稅收結構，總體呈現出“數量繁雜、功能重復”的特點。
　　在這樣一個多數量、低效率的稅制結構體系中，要通過零敲碎打式的稅費政策調配，順利實現中央的宏觀調控目標，可能有點勉為其難。

改革重點應放在消費和保有環節上

　　針對目前我國房地產的特點，要從房地產的開發、流通和保有各個環節入手，全面清理與房地產業相關的各種稅費，依據各稅種的性質和功能，優化稅種結構，這樣才能確保預期的目標和調控效果。
　　當前，我國房地產開發流通環節稅費多，稅費負擔重；保有環節課稅少、負擔輕。就開發和流通環節而言，我國房地產市場的供求關系趨緊，在房地產的開發和銷售環節征稅，只能提高房地產的價格，并不能有效降低開發商的利潤，反而可能影響到房地產商品的供給。
　　我國目前的房地產市場很大一部分是投資性需求，稅收對這種投資性需求的調控，主要體現在消費和保有環節。
　　我國目前在消費環節并沒有針對消費性需求和投資性需求制定差別性的稅收政策，在保有環節，房地產稅種較少、稅負較輕，使得購房者的房地產保有成本較低，不利于抑制房地產投機行為。
　　因此，當前房地產稅收體系改革的重點，應該放在消費和保有環節上。通過調整現行房地產稅種，建立統一、規范、合理的財產稅性質的房地產稅種體系。
　　在消費環節，可以對居民的消費性購房給予減免契稅的優惠政策，還可以給予抵扣減免個人所得稅的優惠政策，可以用個人所得稅的納稅總額按比例減免的方式，可以按購房利息支付減免的方式，也可以按納稅人為單元限額減免的方式，在多次變更住房條件時終生使用減免額度。
　　在保有環節，應當在新會計評估體系實施的基礎上，按照“輕稅、歸并、簡化”的原則，將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅，城鎮土地使用稅等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，并在合適的時候及時推出綜合型物業稅。

（中國社會科學院財貿所博士）