哈達威指出，造成美國房地產市場巨大泡沫的政策（人為）原因，首先在于美國的稅收等一攬子政策所形成的錯位激勵。
從1940年到2007年，美國住宅價格一路上漲，勢不可擋，即便在某些時段出現過區域性的價格回調，也沒有發生全國性房價坍塌的事件。長達67年的經驗似乎足以說明房價持續上漲的合理性。2007年當年以及之前一些時間內，美國官員、經濟學家、投資者、業主、地產中介、開發商都看好房價繼續上漲的前景。
是啊，人們有理由繼續看好房價。二戰后，美國城市化浪潮加快，原先居住在小城鎮和鄉村的人越來越多轉移到大城市。1960年代晚期，美國開始擁抱新科技革命，涌現出一大批科技創新企業，財富神話一批接著一批；與之同時，美國經濟結構中金融化程度越來越深。包括美國在內的西方工業國家，向亞太地區轉移制造業產能（帶來的結果就是產業空心化）。這些因素疊加起來，均構成房價上漲的利好：自住購買需求旺盛，大量資金和投資需求轉移到股市及不動產投資，投資買房以保值增值及短線獲利的路數長期有效。2007年之前，美國許多電視臺最受歡迎的電視節目，不是熱門電視劇，而是傳授如何購房、翻新裝修，提高其資產價值以賣出獲利的節目。
波浪無限增大，這有悖物理學定律。（期望）房價永遠上漲，同樣不切實際。長達67年的房價上漲，形成了世界經濟史上最大的資產泡沫。房主、房地產評估師、貸款人、抵押貸款證券化交易商、對沖基金、貨幣基金及美國政府都從中獲利，并且，每一方都認為自己的獲利是理所應當的。
也正因為此，2008年次貸市場崩潰，美國房價迎來雪崩式下滑，國際貨幣基金組織估計，次貸危機造成了9450億美元的損失。上述各方就展開了相互攻訐，美國政府和金融機構股東起訴信用評級機構，投資者、地產信托起訴投資銀行，美國地方政府和投資者起訴交易商，投資者起訴對沖基金，借款人和證券發行人起訴抵押貸款放款人……當然，被抨擊最多的，還要屬美聯儲等美國金融監管部門，以及很不巧在房價崩盤前還在言之鑿鑿上漲預期不可動搖的專家。
長達67年的美國房地產泡沫，究竟是怎樣煉成的？除了本文第二段提到的美國科技革命、經濟結構發生變化等客觀因素，以及亙古不變的投機貪婪心理，還應總結出什么？美國丹佛大學法學院法學教授羅伯特·M.
哈達威所著的《美國房地產泡沫史（1940-2007）》一書，有別于市面上已有的金融危機研究作品聚焦（美聯儲前主席）格林斯潘任期的做法，將視角擴展到1929年大蕭條和羅斯福新政，大量調閱了67年泡沫期內的市場數據，并得出具有說服力的結論。
哈達威指出，造成美國房地產市場巨大泡沫的政策（人為）原因，首先在于美國的稅收等一攬子政策所形成的錯位激勵。美國實行累進制的所得稅政策，近幾十年來不斷推動減稅及稅收補貼，從而最終形成了“累退式”稅收政策，有錢人從減稅、退稅、稅收優惠中獲益最多。而且，這一政策還鼓勵業主、投資者通過倒賣房產來獲利。
第二項原因，出在住房保障政策環節。美國開國之后，就鼓勵公民憑借自身努力獲得財產，當然也包括房產。肯尼迪、約翰遜兩任總統開啟了“偉大的社會”計劃，形成了國家保障公民住房的政策傳統，再后來又出臺了《社區再投資法》，強調金融機構要遵守這方面的政治和社會責任，向窮人放款以支持其購房。銀行等金融機構迫于壓力不斷降低貸款審查標準，更多原本買不起房的人借助“零首付”、“一元首付”、超低利率的住房貸款買到房屋，且能通過長期上漲的房價而倒賣房屋獲利。
書中還談到，為鼓勵公民購房，美國政府在羅斯福新政時期就開始向購房者提供補貼，還向貸款銀行發行債券，收購其住房抵押貸款，以進一步降低貸款購房利率。1990年代，美國政府和國會不僅允許房主以自己房產的凈值為抵押，購置第二套、第三套住房或用于其他方面的投資、消費。這一切最終倒推了房價畸形上揚，而金融機構為了轉移風險，則致力于開發和推廣金融衍生品，泡沫和風險就隱性化的越吹越大。
這本書的一大亮點，或者說哈達威觀點中較具新意的一部分是，將美國政府金融和房地產監管分為經濟性監管和安全性監管。哈達威援引美國民航等行業的案例教訓指出，政府應盡可能削除只會產生保護壟斷、削除競爭的經濟性監管，而應強化旨在保障競爭秩序、客戶利益的安全性監管。美國房地產67年泡沫史，也可視為美國政府在利益集團游說下不斷降低安全性監管要求（比如降低聯邦和地方政府對金融行業的信用監管，降低金融機構資本金要求，不再強制貸款者首付金額不低于一定比例）、在公眾壓力面前不斷增強經濟性監管甚至成立多家政府支持企業直接入市（房地美、房利美等）的歷史。概括起來，安全性監管形同虛設，成為了美國房地產泡沫不斷積累的重要推手。
哈達威通過數據和資料分析還提出，美國公共教育課程、公民付費理財教育體系中均嚴重缺失經濟史和金融風險教育的內容，這使得投資者對房價永遠不會下降謬論深信不疑。美國多名金融學專家合著的《金融守護人：監管機構如何捍衛公眾利益》（三聯書店2014年1月出版）一書曾指出，金融業從業者是監管部門的“主場觀眾”，雙方因為趨同的專業背景、知識結構很容易形成相互認同的群體效應，后者不可避免因此對前者行為給予不同程度的偏袒。很顯然，經濟學教育的缺失也使得公眾根本不可能識破，基于次級房貸而打包形成的“高危”衍生品的真相，也無法對監管部門實施任何有力的問責監督。
書中還指出，美國勞工統計局1983年決定將房價排除于消費者物價指數（CPI）之外，這使得投資者產生錯覺，嚴重低估通貨膨脹率；而這又誘導美聯儲不斷放手壓低利率，進一步引發了邊緣借款人對低首付或無首付買房的需求，依靠未來房產升值作為獲得房產權益的唯一途徑。
《美國房地產泡沫史（1940-2007）》這本書可以帶給中國讀者足夠的警示，書中所述釀成美國房價巨大泡沫的諸方面誘因，在我國也能找到不同形式和程度的存在。特別危險的是，某些監管部門、金融機構和大批投資者對房價不斷上漲有著一廂情愿的預期，拒絕接受房價調整的市場信號。
