作者：潘慧嫻 出版社：中國人民大學出版社

　　香港，華人世界最富裕的區域之一，曾經最推崇“勤勞致富”的地方，卻被持續飆升的樓價，弄得怨聲載道。中產階層財富流失，草根民眾生計艱難。相形之下，大地產商卻富者更富，富可敵國。原因何在？潘慧嫻在《地產霸權》一書中，借其從事地產發展業的專業經驗，試圖給予解答。

　　壟斷的“綁架”
　　香港一向被視為自由市場的典范，也是華人的驕傲。在內地政商各界，流傳著各式版本的香港神話，其經濟模式、治理體系、社會框架，都被說成標桿。內地城市尤其看重香港（以及新加坡）的經濟和社會發展經驗，高頻率派員派團考察，甚至于將一些政策方案原封不動地復制過來，是謂“取經”。
　　正因為如此，當關于香港經濟與社會的負面新聞出現在我們面前時，就會使很多人難以理解。如果香港神話不假，其模式無可挑剔，何以常出現令人尷尬的嗆聲？
　　自香港引進到內地的《地產霸權》一書，有助于內地讀者更全面地認知香港模式。這本書的作者潘慧嫻，曾長期任香港著名地產企業“新鴻基”創辦人郭得勝的私人助理，后來轉職嘉里建設，負責土地及物業的估價收購，對香港經濟的重大缺陷及這種缺陷造成的政治、社會問題有較深的體會和理解。潘慧嫻認為，香港經濟、香港市民都被處于全方位壟斷地位的大地產財團所“綁架”。“綁架”造成的后果是，競爭公平和機會平等皆成紙上談兵，從而使得貧富懸殊日益擴大化。為了證明其觀點，潘慧嫻在書中列出了翔實的數據與事件敘述。
　　潘慧嫻認為，大地產財團之所以可以“綁架”香港，實現壟斷，關鍵在于土地壟斷。自港英時代到特別行政區時代，港府的土地政策總體上有利于大財團拿地、囤地并大幅提高房屋售價。地產商以公共事業為由，較低成本囤地，并在合適的時機轉變規劃用途。最典型的案例就是，小超人“李澤楷”與港府約定建設“香港硅谷”數碼港，得到土地后卻轉手開發商住別墅。2002年，港府出臺“救市九招”，以勾地表制度取代定期的公開土地拍賣，還無限期擱置興建居屋（面向中低收入市民的保障性住房）。
　　潘慧嫻稱這些政策表明，“救市九招”暫停土地出讓，強化已囤積大批儲備地的大財團的壟斷地位，擠壓土地儲備較少的小地產商，由此，大財團無不表示歡迎。
　　土地壟斷的直接后果，就是使得房價畸高，由此帶動住宅、商鋪租金和物業費的大幅上升，這幾年大批內地游資、購房團的涌入，更給香港的房價注入了強心劑。由此，港人不得不拿出收入的大部分來支付住房（租商鋪）的成本，不少人根本無力承受。
　　大地產財團非但掌控地產行業，還根據對土地、物業的掌控權，大幅開展跨界擴張，將控制力延伸到密切關系民生的煤氣、電力、超市、巴士服務等行業。其集中程度，已然超過了美國、歐洲主要國家所界定的壟斷標準，而各家財團也“充分”利用了壟斷地位攫取好處。潘慧嫻披露，香港的電力管制協議中明確規定壟斷企業的回報率，由此抬高了電價；壟斷燃氣業的企業不受監管，燃氣價格和利潤水平均高于按成本計算的合理數值；超市寡頭壟斷更擠走國際連鎖巨頭，擠垮本地網絡直銷企業，固化畸形的供銷二方關系。

　　繁榮背后的怪異現象
　　那么，大財團全方位壟斷對港人造成了什么樣的影響呢？潘慧嫻在書中舉例指出，香港2009年人均GDP達4.3萬美元，與富國瑞士相當，但其基尼指數已經高達43.4%，僅次于中非共和國的43.6%，在經濟發達國家與地區中“遙遙領先”；當年，有123萬港人生活在貧困線以下，約10萬人居住在環境惡劣的籠屋。高昂的寫字樓和商鋪租金，還造成香港的營商成本不斷攀高，嚴重削弱了對國際企業、資本、創業人才的吸引力。
　　香港消委會、中小企業、學界部分人士曾對此大聲疾呼，希望港府制定正當競爭法規，但后者始終拒絕作出正面回應。潘慧嫻在書中引用了香港知名獨立評論員大衛·韋伯2001年7月發表的觀點，“大多數發達市場都設有全面的競爭法，具備許多較公平的機會，香港企業在海外享有這些機會，但在香港，政府對要求立法的訴求置若罔聞。香港以服務業為本，市場效率下跌，會令外國企業卻步；與此同時，成本增加，跨國企業不敢在香港設立辦事處，香港最終會淪為大輸家。香港若真的想成為世界級城市，就必須采納世界級的競爭規則”。　
　　事實上，近幾年，正是在這種非公平競爭環境影響下，香港的經濟模式正在朝著空心化的方向發展，才會出現大批港人精英北上尋覓生計的怪異現象。曾有國外媒體對此評論認為，香港已成為相比中國內地城市更依賴特殊政策扶持、甚至是直接資金支持才能保持繁榮的城市。
　　盡管潘慧嫻的書談的是香港問題，但這并不影響此書的重要意義，我們需要更為全面、客觀地了解香港，既要學習借鑒其優勢，也應打破盲目崇拜和虛妄的神化，正視加劇香港經濟社會發展失衡的模式原因，避免重蹈覆轍。