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宏觀調控之下，萬科審慎的“順勢調整策略”，終于以銷售業績的形式得到了回報。
根據萬科發布的相關數據計算，相比于2009年，萬科在14個重點城市的占有率明顯提高，從2009年全年的3.5%大幅提高至今年6月底的6.8%。
從5月的北京開始，萬科開始審慎地通過價格調整的方式，順應樓市宏觀調控以來市場預期的改變，而隨著北京樓市10月新盤供應的放量，沒有“老業主威懾”的新盤，都有意從萬科的“順勢而變”中習得經驗，這或將致使調控以來北京樓市第一輪價格調整的高峰，在10月到來。
順勢得回報
進入北京超過10年之后，萬科終于等到了在北京“奪得銷冠”的年月，而這恐怕是對北京萬科順勢調整價格策略的最好回報。
根據中國房地產信息集團公布的北京房企上半年銷售數據，2010年1月至6月，萬科在北京的銷售金額為61.93億元，為北京地區銷售收入最多的房地產企業，北京萬科上半年的銷售額已經占到了北京樓市銷售額的1/6，而在此前三年，萬科甚至在北京市場從未進入過前十名。
記者了解到，超過61億元的銷售收入，主要由萬科中糧假日風景銷售額約17.4億元，萬科藍山銷售額約13.69億元，金隅萬科城銷售額約11.86億元構成，而這三個樓盤，均可以排在北京單個樓盤銷售額前的前20名。
這樣的銷售業績，來自于萬科從4月開始進行的順應市場預期改變的定價策略調整。此前，在北京萬科中糧假日風景項目的開盤銷售過程中，采取了較前期降價800元/平方米的策略，一時在北京樓市引發降價的波動，并且取得了開盤當日便銷售率超過50%的良好市場反饋。
根據萬科半年報的統計分析，從月度銷售數據來看，調控政策出臺后萬科的銷售均價相比政策出臺前已下降約15%。主動進行順應市場調整的意圖與動作十分明顯。
“現在集團對地方公司的考核，主要是考核現金的周轉速度和銷售額。面對市場形勢的變化，我們的態度非常明確而清晰，行動也十分主動而堅決。我們會繼續堅持自2008年以來就提出的‘三不政策’，即‘不囤地、不捂盤、不當地王’，在這一總體原則下，各地公司以活躍成交為目的，采取措施積極調整價格、促進銷售。如萬科總部已經對各地一線公司提出了明確要求，即每個項目開盤一個月內，銷售率力爭達到60%以上。”萬科一位內部人士告訴記者，這也可以從一個側面解釋為什么北京等地的地方公司樂于進行順應市場的調價策略。
商住并進增量
在2010年初，萬科同樣謹慎地確定了“二八戰略”，即適當地推進商業地產比例，而萬科副總裁毛大慶在加盟萬科之前所供職的凱德置地，便是商業地產色彩濃厚的新加坡企業。
記者了解到，目前萬科的主要商業地產業務，一般以住宅項目的商業配套為主，在萬科中糧假日風景(即紫苑項目)、公園5號項目中，均有相當面積的商業用途或理想的物業，如公園5號項目的商業用途或立項的物業，總建筑面積為兩萬平方米。
記者了解到，在這兩萬平方米的建筑面積中，商鋪建筑面積約13000平方米，萬科稱之為新五街，北京萬科相關負責人表示，商鋪中的一、二層為開發商自持并對外招租，三層為只對能提供整體經營的高端品牌出售。
“目前三層已整層售出，成交均價在26000元至30000元。據悉，買家出價的條件完全符合萬科對該層商業的設想，該樓層已全部整售，均為一次性付款。”北京萬科相關負責人表示。這位負責人還表示，包括7號樓三層在內的2、4、7號樓新五街，是以整售的形式被大客戶買走，公司沒有與散戶洽談，沒有公開報價。但針對大客戶，萬科給予了8.8折的折扣，因此，成交均價應該在2.7萬元/平方米至3萬元/平方米。而該項目的辦公物業，建筑面積共7800平方米，預售套數為46套，面積區間為122平方米至195平方米萬科方面提供的數據顯示，自5月下旬開盤以來，共銷售12套，認購面積約1577平方米，報價在38000元至45000元之間，成交均價約36000元。
顯然，萬科采用“順應市場調價”策略的，還不僅僅是住宅領域，在商業地產領域，萬科謹慎的條件，從目前的情況看，亦收到了來自市場的良好反饋。
降價在10月
嚴厲的樓市調控似乎仍未有松動的跡象。7月12日，針對此前媒體報道三套房貸等限制措施有望放松的消息，住建部、銀監會和國資委表示，將一如既往地實施已有的樓市宏觀調控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲，而隨著政策貫徹到金九銀十這一銷售旺季周期，面對銷售壓力，更多的企業效仿萬科順應市場調整的策略，或將早就真正又一輪降價潮的開始。
“我們也在考慮我們的價格策略，我們的幾個新盤要到10月以后才會陸續入市，現在的市場是，稍微降些價格就熱銷，所以我們也不得不考慮這方面的事情。”一位香港上市房企的銷售負責人前日告訴本報記者。
此前，在接受記者采訪時，中國房地產協會副會長朱中一表示，對于前期已經有銷售的樓盤，后期項目的降價將承擔比較大的壓力，前期業主對降價策略的不滿意，可能令開發商不敢輕易啟動降價策略。
而目前，在能夠開始降價的樓盤，多數為新開樓盤，與萬科中糧紫苑項目市場反饋情況類似的是，此前在北京取得良好銷售業績綠地西斯萊公館項目，便是采用以低于區域平均價格的策略開盤，贏得了良好的市場反饋。
“6月至8月之間，沒有什么大量的新盤集中上市，大家都在觀望，所以不可能形成降價潮，但是，如果到10月的時候，大量新盤集中上市，一方面供應量增大，另外一方面又沒有前期業主感受的顧忌，有可能形成比當下更大統一降價的行為。”一位不愿具名的地產投資基金經理表示。而他和他所掌控的這支募集來自國內的人民幣基金，正在等待著這個機會的到來。
遠洋地產副總裁周彤則告訴記者，從目前各個上市房地產企業發布的半年報統計數據來看，基本上所有的房地產企業，都調低了銷售任務的預期數額，她認為，這也是一種企業對市場預期改變的反應。 |