山東威海乳山銀灘海景房外景

    看似浪漫的海景房，在這輪房產調控政策下，被迅速凍結。雖然開發商沒有明顯的降價促銷行為，但當海景房銷售旺季不旺的現實持續下去，開發商不知能否硬挺過這突如其來的“冰河”期。

　　海景房銷售在傳統旺季被“速凍”

　　炎炎夏日，濱海旅游進入旺季，然而今年的海景房銷售卻讓開發商笑不起來。因為，在空前嚴厲的房產政策調控下，根本沒人來海邊買房子。
　　今夏的海景房淡到什么程度呢？一位長期做海景房代理的業內人士正帶孩子在海邊度假，他告訴記者：“去年這個時候，一個月最少賣十套八套，而今年能賣出一套兩套都費勁。我從5月份到現在一套房子沒賣出去。”
　　這位海景房代理商對近期的房產銷售已不抱幻想。他說，去年，一般海景房開發商的售樓處，一個周末能賣出一二百套住房。但現在，開發商的售樓處一天能賣出兩三套都很稀奇，更別說小的代售處了。總體來看，海景房銷量較同期銳減80%至90%。
　　海景房因其獨特的位置，吸引了大量內陸人的眼球，成為近年來炙手可熱的房產熱點。如，煙臺龍族海景房項目共開發有住房500萬平方米，開發商宣傳說“出門30米就是沙灘、80米就是大海”。能擁有這樣一套看海的房子，無論是用作平時休閑還是晚年養老，對許多人來說都是一種美好愿景。
　　在這輪調控政策出臺之前，山東海景房的價格逐年攀升。上述海景房代理商告訴記者，2008年，海景房每平方米只有2500元左右，而現在到了4500至5500元左右，平均每年上漲1000元。

　　開發商硬挺海景房價格一時難降

　　據記者了解，海景房開發商除自己銷售房子外，還多方聯系代理商代理銷售，以求擴大銷售，盡快回籠資金。前幾年，開發商選擇代理商條件較為苛刻，一般要求有幾年代理經驗，有明顯銷售業績等。而現在，開發商選擇代理商已沒有門檻，哪怕你一年只為開發商銷售出一套房子，也可以代理銷售。
　　一位濟南的代理商告訴記者，他手頭就代理了幾十個樓盤的房子，多數開發商已不再要求簽代理協議。開發商一個開發項目大概有40棟-80棟樓房，像這樣規模的小區，僅在龍口海邊就有30多個樓盤，開發商會在全國各地找分銷商。
　　近三年來，從開發商給代理商的提成來看，也可以看得出海景房銷售速度越來越低。早些時候，代理商每賣出一套房子可提成5個點，而后來便提高到10個點，今年以來高的能達到25個點。這說明，今年海景房銷售明顯受國家政策打壓，開發商資金回籠放慢。
　　多年從事海景房銷售的濟南王先生說，如此大的讓利空間，說明海景房與其他房地產項目一樣，是個暴利行業。由于代理銷售沒有資金占壓，傭金到手快，使得代理商與開發商一樣屬于暴利獲取方。
　　他告訴記者，受這種高利潤驅使，代理商之間便出現一些不正當競爭。比如，有代理商多方宣傳從東北帶了一批客戶到蓬萊看海景房，而就有別的代理商派人打入內部，中途游說并拉走大批看房客，從別人盤子里搶菜吃。
　　盡管海景房銷售情況不佳，但從山東海景房項目來看，竟然看不出絲毫降價的表現。海景房開發商依然在硬挺房價。業內人士分析說，這是因為多年的海景房開發，已使開發商賺足了腰包。短期的滯銷局面，不但沒有使開發商傷筋動骨，甚至沒有傷及皮毛。論建筑成本，多層建筑成本最多不超過1200元，高層也不超過1800元。盡管土地價格連年飛漲，但先期拿地的開發商依然是暴利在握。
　　王先生認為，海景房本身就是一種奢侈品，總有人消費得起。對此，開發商看得很明白，于是干脆就不降價。在“寒風凜冽的冬季”，選擇硬挺，等待“春天的到來”，對一些開發商來說并非下策。

　　海景房購房群體悄然發生變化

　　今天看來，能買得起海景房顯然要具備一定經濟實力。而在幾年前，這幾乎還不是一些人愿意做出的選擇。多年代理海景房的多位從業人員告訴記者，從海景房熱銷到現在，其購買人群已發生了一些明顯變化。
　　在全國，山東的海景房最引人關注。這是由山東所處的獨特地理位置所決定的。山東地處南北大陸中段，是華北、西北內陸省份的出海口之一。除地理優勢外，山東還占據人文優勢。山東是歷史上人口向外遷移較多的省份，而隨著近年來山東經濟社會的快速發展，山東又成為大量外地人口的回流地。
　　濟南曙光房地產營銷策劃有限公司負責人說，從過去闖關東，到今天回山東，大量當年的移民后裔回到山東，由于時代久遠，老家已難立足，許多人便傾其所有在風景優美的海邊選擇一處養老地。隨著這種需求的增多，大量海景房也便在山東海邊城市興建起來。而從去年開始，西北地區的內蒙、山西等地前來購買海景房的人群也在增多。人們選擇山東，還看中了山東良好的治安環境、講求誠信的人文環境。
　　近年來，隨著國內一些大中城市房價飛漲，北京、上海、江浙、廣東一帶前來山東買海景房的人群越來越多，而原來占大頭的東北人群卻明顯減少。這主要是因為海景房價格上漲太快，已超出普通人的購買能力，海景房成為奢侈消費品。
　　曙光房地產營銷公司的這位負責人表示，從落葉歸根，到投資改善生活品質，海景房購買人群發生了質的變化。從目前到山東購買海景房的人群來看，投資性質的購房能占到70%，這其中包含養老、改善居住環境、提高生活質量的人群，而真正炒房的只占20%左右。
　　由于多數購買海景房的家庭都有好幾套房子，基本都會受到這次房產新政的限制。所以，今年的房產調控政策對海景房打擊較大。但業內人士表示，由于海景房畢竟是稀缺資源，從長期來看，海景房價格難以出現大跌。
　　在此，業內人士提醒海景房購房者，購買海景房首先要選擇大盤，盡量不看小盤。這是因為，小的樓盤雖然區內開發不錯，但一些樓盤煤暖配套不好，建筑質量難以保證，后期物業管理也往往不是很理想。其次，選擇海景房不必太靠近大海，潮濕的環境對人并非健康選擇，距離大海幾千米也不錯，也能看到海，價格還可以更便宜。

    三亞海景房成交量明顯萎縮

    “碧海藍天盡收眼底”是三亞諸多臨海樓盤的賣點，今年初《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》出臺后，三亞樓市尤其是海景房一度受到購房者的狂熱追捧。本報記者近日走訪三亞市多個海景房樓盤發現，國家一系列房地產調控政策出臺后，三亞海景房價格雖然依然堅挺，但已受到逐漸回歸理性、觀望情緒濃重的購房者“冷遇”，成交量明顯萎縮。

    從山東到海南：東北人海景房情結的變遷

    業內人士提醒，購買海景房并不一定都能買到“浪漫”。從居住的角度看，海景房也有一線和二線之分，一線是指建在海岸線上，能夠直接看海的房子。這樣的房子風景雖美但氣候潮濕，適宜短期度假，并不適合長期居住。購房養老，更適宜選擇位于市區的二線海景房。從投資的角度看，目前三亞等主要城市房價虛高，海南一些縣級城市的房地產開發，盡管也打“海景房”牌，但是與山東一些縣市的海景房一樣存在缺陷，距中心城區較遠，配套設施不全，生活不便。盡管價格存在一定優勢，但是要達到宜居的目標，并取得投資的回報，可能需要很長一段時間。