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就在一線城市商品房交易應(yīng)聲回落之時，中部龍頭武漢商品房成交量卻逆市大幅攀升。然而，隨著各銀行放貸政策的收緊，新政效應(yīng)開始在武漢逐漸顯現(xiàn)。
房價居高不下商品房成交量持續(xù)火爆
在國家房產(chǎn)新政出臺前后，武漢商品房市場仍然繼續(xù)量價齊升，購房者的心理預(yù)期、開發(fā)商的銷售策略與宏觀調(diào)控展開激烈博弈。
記者近日走訪多個樓盤看到，售樓部里購房人寥寥無幾，多數(shù)還表示“價格太高，看看再說”，還部分樓盤有人在咨詢是否能退房退訂金。一直被稱為樓市風向標的“房交會”，在展會現(xiàn)場僅成交415套，創(chuàng)下近年來新低。尤其是新政出來后的18日，觀展人數(shù)銳減，幾乎無人出手。
然而，市場表象與成交數(shù)據(jù)卻形成鮮明的反差。據(jù)億房研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月第三周，從價格上看，全市主城區(qū)在售樓盤成交均價為6576.2元/平方米，較前一周價格水平上升92.42元/平方米，樓市價格漲幅為1.43%。從銷售套數(shù)上來看，全市銷售套數(shù)1889套，較前一周增加252套，不管是從價格還是銷售套數(shù)上都呈現(xiàn)上升的趨勢，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上周該市主城區(qū)的商品房周銷量已經(jīng)恢復(fù)到去年的火爆水平。
其實，今年2月份，由于春節(jié)和宏觀調(diào)控雙重因素，武漢房價一度高位徘徊，銷量下降，3月樓市轉(zhuǎn)好，進入4月后，價格上漲速度增快，三大中心城區(qū)均價全面突破8000元，其中漢口中心區(qū)均價為每平方米接近9500元，中心城區(qū)均價與2009年同期相比均價高出2000元以上。
記者采訪時看到，在武漢中心城區(qū)，去年這個時候常見的均價在7000元到8000元之間的商品房已難覓蹤影，兩居室房屋總價一般都超過70萬元。在漢口中心區(qū)房價更是普通購房者“望房興嘆”，去年下半年這里還可見到均價8000元以下的新房，今年，二環(huán)線內(nèi)的10多個樓盤，均價全線超過一萬元。
四大原因?qū)е沦彿空邔暧^調(diào)控不敏感
業(yè)內(nèi)人士分析，從上一周的情況看，樓市新政在武漢這樣的二線龍頭城市發(fā)揮效應(yīng)具有一定的滯后性，調(diào)控政策不僅沒有澆冷樓市，反而對市場起到刺激作用，主要是由于以下四個方面的原因。
在之前越調(diào)越漲的心理下，由于房價與一線城市相比相對偏低，購房者對政策缺乏敏感性。去年11月到今年4月，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策拉開大幕以來，一道道政令不僅沒能有效遏制房價上漲的腳步，甚至還出現(xiàn)了恐慌性漲價潮。盡管4月出臺的控制房價組合拳更為嚴厲，但是在“越調(diào)越漲”、“什么時候買房都不錯”的心理預(yù)期下，盡管抑制了投機需求，卻再次激發(fā)了一些剛性需求出手。
盡管關(guān)于調(diào)高放貸成本的政策已經(jīng)公布，但武漢的各大銀行均在政策落實前搶占優(yōu)質(zhì)客戶，這也刺激近日銷售暴增的又一原因。新政公布后，一些樓盤銷售以“快買房、快貸款”的噱頭做宣傳，部分購房者為規(guī)避政策風險，減少放貸支出，也愿意趕在新政落實前出手。而部分銀行也樂于與開發(fā)商合作，一方面通知將執(zhí)行新政，另一方面頻頻催促過往申請貸款的客戶加快辦理貸款，享受舊有政策。
通脹預(yù)期導(dǎo)致居民對房價的心理發(fā)生變化，主要表現(xiàn)為對住房有剛性需求居民的心理價位在一年的時間里被大幅提升。據(jù)武漢的一項調(diào)查顯示，面對高房價，多數(shù)購房者的心理價位一年“被增長”2000元。去年3月該機構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)人對中心城區(qū)的心理價位在每平米5000元；一年后，超過52%的人稱，可以承受的心理價位為每平米5000元到7000元。
此外，為規(guī)避政策風險，近期開發(fā)商“跑步”入市、提前開盤使市場房源猛增。原本定于4月底開盤的后湖某項目為了避免受政策影響提前到20日開盤，與往年押寶“五一黃金周”的開盤策略不同，感到新政壓力的開發(fā)商都“跑步”入市。
調(diào)控效應(yīng)將在二線城市逐漸顯現(xiàn)房價今年已首現(xiàn)止?jié)q
在上一周成交高峰后，隨著其它城市樓市成交量不斷下滑，購房者的心理也出現(xiàn)動搖。在武漢一知名房產(chǎn)網(wǎng)站日前關(guān)于“國務(wù)院新政陸續(xù)出臺，您現(xiàn)在會買房嗎？”的調(diào)查中，有65.30%的網(wǎng)友認為國務(wù)院出臺的房貸新政對高房價有影響，54.76%的人表示新政中“二套房首付不低于50%”的影響最大，60.41%的人認為新政最直接打擊的對象為炒房者。
與此同時，記者發(fā)現(xiàn)城區(qū)3月中下旬開始的“搶房風”已成過去，開發(fā)商的最大優(yōu)惠達到六萬元。據(jù)統(tǒng)計，目前武漢市有打折促銷活動的樓盤已增至50多個，較3月份驟增五成以上。
中國指數(shù)研究院華中分院高級分析師李國政認為，之前的紅火主要是剛需和投資需求為趕政策末班車購買力集中釋放。不過，按照市場規(guī)律，隨著4月、5月推盤高峰的到來，武漢商品房價格也應(yīng)該能夠企穩(wěn)。再加上國務(wù)院對樓市的連續(xù)重拳出擊，預(yù)計未來銷售量將有較大萎縮，不過銷量的縮水不會導(dǎo)致商品房價格短時間內(nèi)短時間內(nèi)下跌。 |