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| 2010-04-19 作者:記者 王濤/北京報道 來源:經濟參考報 |
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近日，北京推出了一系列備受期待的完善招拍掛制度新舉措，明確今后商品住宅用地出讓將不再只是“價高者得”。這被視為土地出讓招拍掛制度的重大轉變，更有人將之看作新一輪全國土地市場變革和房地產調控政策的開端。業內人士認為，新舉措的出臺有利于遏制地價非理性上漲并最終有利于整個行業的健康發展。
4月16日，北京市國土資源局副局長曾贊榮宣布，北京市將改進目前土地出讓只是“價高者得”的方式，遵循的思路是，一、擬將投標價款、付款進度、開發建設周期、政策性住房建設條件、土地節約集約程度、企業資質、業績、財務狀況以往出讓合同履約情況、參與建設的政策性住房規模、近期拿地情況和對未來商品住房銷售價格的承諾等因素作為評標條件。二、設定合理價格區間，在社會中介機構對區域地價和房價進行綜合評價的基礎上，經過專家論證，有關部門集體決策確定。三、進一步弱化投標價格因素，其所占分值由50分降低到25分，最終按照綜合條件最佳者得的原則確定土地受讓人。
“在具體的操作細節上，可能會因地塊的實際情況而略有不同。”北京市土地整理儲備中心相關負責人對《經濟參考報》表示。
昌平區北七家工業區配套住宅項目用地是北京市16日推出的9宗地塊之一，記者在其招標文件中看到，評標將分兩個階段進行。第一階段主要評估和比較投標人的財務及資信，占30分，得分低于15分不能進入第二階段的評標。第二階段中，投標價款總額占25分；項目定位、方案說明、經營理念及開發進度、開發周期說明占20分；企業資質、開發業績或投資業績情況，以及通過北京市土地交易市場取得的商品住宅用地規模與經營性用地出讓合同的履約情況占20分；綜合印象占5分。
除此之外，北京市將試點“不設評標委員會”的招標方式，引導企業理性參與土地競買；試點采用“限房價、競地價”及“限地價，競政策性住房面積”的方式，抑制地價和房價的過快增長。企業在競買時承諾的政策性住房配建面積、配建價格以及對未來商品住房的銷售均價，將在土地成交后寫入土地出讓合同，并按約定內容嚴格執行。
更早些時候，上海市規劃和國土資源管理局發布的出讓公告顯示，閔行區莘莊一地塊使用權招標出讓采取公開招標方式，按照綜合條件最佳者得的原則確定中標人，價格將不再是競得地塊的決定性因素。
北京、上海等地的這種“改良”使得延續多年的“價高者得”的土地出讓模式發生了重大轉變。此前，“價高者得”一直是土地出讓的主流原則。
眾所周知，招標出讓是根據出讓使用權地塊開發利用的條件和要求，從價格、規劃方案、競標人的資格、社會效益等多方面綜合考慮來決定中標者。掛牌、拍賣出讓方式都是采用“價高者得”的原則，在房地產市場火爆的當下，掛牌出讓最終就成了現場競價，“與拍賣沒什么區別”。加之招標出讓比重低，現行招拍掛制度似乎就“只有拍賣一種形式了”，在供不應求的情況下很容易越拍越高。因此，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，在供不應求的情況下，采取招標的辦法有利于地價保持平穩。
對于正在慢慢興起的新一輪完善招拍掛制度的嘗試，國土資源部土地利用管理司司長廖永林透露，目前國土資源部已經組織相應的專題研究，隨后可能會對試點進行推廣。
美聯物業全國研究中心主任徐楓將其解讀為：對房地產行業更深層次的新一輪調控已經顯現。“這是一個好的方向，我們可以將北京、上海等地的新舉措看作是對開發商考核體系的一次調整，這將在很大程度上轉變開發商的拿地行為，并最終有利于促進整個行業的健康發展。尤其是將參與建設的政策性住房規模納入評標體系等做法，對政府未來推進保障性住房建設有較大積極意義。”她預測：“新措施的出臺一定有助于降低地價，今后地王的出現頻率將大大降低。”
也有專家對相關操作細節提出建議，希望最大程度上堵塞可能的制度漏洞。比如，“如果兩家企業在其他指標上都不相上下的話，那么地價指標還是會成為最終決定性因素，此時與價格因素所占權重就沒有決定性作用了。”南京大學國土資源與旅游學系教授黃賢金提醒說。此外，專家還建議應關注房價由市場決定與地價由評估確定之間的矛盾，在招標過程中需杜絕尋租行為、最大程度上保證公平、公正、公開。
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