2009年年中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)文件，要求全國(guó)建設(shè)規(guī)劃系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域規(guī)劃違規(guī)及違規(guī)變更容積率的行為進(jìn)行清查。2009年年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再次下發(fā)文件，要求地方建設(shè)規(guī)劃系統(tǒng)開(kāi)展此次檢查的“回頭看”工作，抓好“典型案例”。但時(shí)下的北京樓市，以LOFT、商務(wù)公寓等形式出現(xiàn)的“商改住”仍然層出不窮。

    合生?世界村40年產(chǎn)權(quán)的“非住宅”待遇

    北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)(下稱(chēng)亦莊開(kāi)發(fā)區(qū))的東南方向，一個(gè)總建筑面積高達(dá)60萬(wàn)平方米的社區(qū)，近60%的房子卻只有40年產(chǎn)權(quán)——合生·世界村將這個(gè)謎題留給了北京樓市的購(gòu)房者。一位相關(guān)的意向購(gòu)房者向記者反映，該項(xiàng)目在按揭貸款、水電費(fèi)用等方面，均不能享受“住宅”的相關(guān)待遇，至于按照2008年底下發(fā)的多項(xiàng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)的優(yōu)惠政策，就更無(wú)從談起了。

    地產(chǎn)項(xiàng)目為何“商改住”

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京中天大業(yè)總經(jīng)理鄧中文表示，一般來(lái)說(shuō)，“商改住”有幾個(gè)前提，一個(gè)是這個(gè)區(qū)域不適合商，適合住；二是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的這個(gè)階段也是適合住，而非商用；三是“商改住”后的售價(jià)高于早先商業(yè)用途的價(jià)格。如此說(shuō)來(lái)，開(kāi)發(fā)商“棄商而住”常常有其不得已的苦衷。地產(chǎn)項(xiàng)目頻繁“變身”，其實(shí)正提示了政府規(guī)劃部門(mén)職能的某些缺失。鄧中文說(shuō)：“政府的規(guī)劃指導(dǎo)意見(jiàn)長(zhǎng)期跟市場(chǎng)脫離，導(dǎo)致了‘住改商’、‘商改住’的出現(xiàn)。”在這種環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)角度出發(fā)的改造，一定意義上彌補(bǔ)了規(guī)劃的漏洞。上世紀(jì)90年代初期，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)火爆，放量激增，供需平衡的打破導(dǎo)致此后長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)低迷，許多爛尾樓就此出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)，一些已批復(fù)的寫(xiě)字樓物業(yè)，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，紛紛改頭換面，以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出。今天京城樓市“商改住”的盛行，是否同樣是商用物業(yè)過(guò)熱的信號(hào)。

    “商改住”的灰色利益帶

    中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)楊重光明確指出，科研用地不屬于居民生活用地范疇，不能擅自更改，若要將土地性質(zhì)用途更改為經(jīng)營(yíng)性用地，則必然涉及到補(bǔ)交土地出讓金。楊重光分析，恰恰命中了“商改住”的灰色利益地帶的關(guān)鍵所在——由于科研、工業(yè)類(lèi)型的用地，按照目前市場(chǎng)情況，其土地出讓金、土地價(jià)格以及稅費(fèi)等運(yùn)營(yíng)成本，都明顯低于住宅，于是，這其中灰色的利潤(rùn)空間也就隨之產(chǎn)生了。楊重光還強(qiáng)調(diào)，原則上說(shuō)，立項(xiàng)為非住宅的項(xiàng)目，在水電費(fèi)用上，不可能調(diào)整為民用價(jià)格。而目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者所宣稱(chēng)的改為民用價(jià)格水電，實(shí)際上多是開(kāi)發(fā)商自己補(bǔ)貼之后，導(dǎo)致的水、電價(jià)格相比于非住宅使用的成本降低。

    北京將進(jìn)入“高端住宅元年”

    近期北京樓市不斷出現(xiàn)“新聞”。3月15日北京土地市場(chǎng)6宗地塊交易，誕生三個(gè)地王，特別是四環(huán)外的望京地王樓面單價(jià)已達(dá)2.75萬(wàn)元/平方米；3月17日7宗地塊的集中入市，一周內(nèi)北京土地市場(chǎng)成交總額高達(dá)219.75億……這似乎驗(yàn)證了業(yè)內(nèi)人士此前的斷言：未來(lái)北京低于5萬(wàn)元/平方米的高端樓盤(pán)將難覓蹤影。而近期在太陽(yáng)宮區(qū)域樓盤(pán)紅璽臺(tái)舉辦的高端住宅論壇中，更有專(zhuān)家認(rèn)為，在成熟區(qū)域的城市高端住宅市場(chǎng)，由于泡沫較少、投資價(jià)值更高，新的價(jià)格波瀾或?qū)⒗^續(xù)掀起，而北京或?qū)⒕痛诉M(jìn)入“高端住宅元年”。