變政府劃撥土地為出讓土地、以購(gòu)房家庭與政府資助的比例形成“共有產(chǎn)權(quán)”，買(mǎi)賣(mài)價(jià)格與市場(chǎng)接軌，這種市場(chǎng)化保障性住房建設(shè)模式在江蘇淮安已初見(jiàn)成效，長(zhǎng)期困擾保障房建設(shè)的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，通過(guò)這個(gè)試點(diǎn)正在得到初步解決。

    “共有產(chǎn)權(quán)”模式解決淮安住房保障問(wèn)題初見(jiàn)成效

    江蘇淮安房管局局長(zhǎng)邵明介紹說(shuō)：“所謂的共有產(chǎn)權(quán)保障模式是指將經(jīng)濟(jì)適用房劃撥土地變?yōu)槌鲎屚恋兀��?gòu)房人實(shí)際出資額與房?jī)r(jià)總額的差價(jià)顯化為政府出資，按購(gòu)房人和政府各自的出資比例構(gòu)成共有產(chǎn)權(quán)，以此形成與市場(chǎng)接軌的經(jīng)濟(jì)適用房。”
    江蘇省建設(shè)廳高級(jí)工程師吳立群提供的數(shù)據(jù)顯示，2008年淮安建設(shè)、回購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房350套。2009年計(jì)劃建設(shè)、回購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房300套。首批公示中符合條件的申購(gòu)戶為215戶。
    根據(jù)房管局保存的房產(chǎn)證信息，記者走訪了一戶剛以5：5的產(chǎn)權(quán)比例購(gòu)買(mǎi)了一套59平方米住房的住戶。戶主鄭楠芳今年47歲，與年邁的婆婆、智障的女兒三人居住在已有50多年房齡的老房子里。共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的政策實(shí)施后，她東拼西湊七萬(wàn)元錢(qián)買(mǎi)到了洪福小區(qū)一套總價(jià)15萬(wàn)左右的房子。談到將來(lái)，鄭楠芳有些憧憬，“我做保姆的合同簽了三年，能慢慢把欠的錢(qián)還上，再想剩下的50%的產(chǎn)權(quán)。”

    “共有產(chǎn)權(quán)”模式破解經(jīng)濟(jì)適用房難題

    現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房是我國(guó)住房保障的主體，也是解決低收入群體住房的根本手段。但是，從實(shí)踐來(lái)看，這種住房保障體系正陷入多重困境。
    一方面，廉租房建設(shè)需要政府投入大量資金，而且回收很慢。地方政府資金壓力非常大，只能涵蓋最低收入人群，保障范圍有限。
    另一方面，旨在解決中低收入家庭住房問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)適用房卻一直受到輿論質(zhì)疑。近期，媒體曝光了全國(guó)各地一系列經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)出售、轉(zhuǎn)租的事件，更是將經(jīng)濟(jì)適用房的機(jī)制缺陷推到了風(fēng)頭浪尖。邵明認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房的退出機(jī)制不完善，一買(mǎi)一賣(mài)中存在巨大的差價(jià)利益；保障對(duì)象的信用甄別機(jī)制還未完全建立起來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房弄虛作假、非法套利的行為屢禁不止。
    清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)季如進(jìn)認(rèn)為，針對(duì)現(xiàn)有保障體系中存在的問(wèn)題，“共有產(chǎn)權(quán)”模式在三個(gè)方面有所突破。
    首先，將進(jìn)入和退出的價(jià)格與市場(chǎng)接軌，即使申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房弄虛作假成功，倒賣(mài)時(shí)還必須交出政府產(chǎn)權(quán)收益。“出口”時(shí)非法牟取暴利的空間不存在了，“入口”時(shí)弄虛作假的情況也就基本消失了。
    其次，共有產(chǎn)權(quán)模式擴(kuò)大了保障性住房的覆蓋面，通過(guò)放低收入門(mén)檻、調(diào)整產(chǎn)權(quán)比例等形式，有助于解決“夾心層”的住房問(wèn)題。
    第三，在以往包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)中，地方政府要?jiǎng)潛芡恋兀�投入大量資金，加大了財(cái)政壓力，建設(shè)的積極性難免有所折扣。共有產(chǎn)權(quán)房由政府和個(gè)人依據(jù)出資比例共同出資，緩解了政府財(cái)政投資的壓力，提高了地方政府建設(shè)保障性住房的積極性。

    推廣“淮安”模式還要解決三個(gè)問(wèn)題

    淮安的“共有產(chǎn)權(quán)”模式在破解現(xiàn)有保障住房難題中取得突破，但是中國(guó)管理科學(xué)研究院特約研究員翟峰認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房要真正在推動(dòng)我國(guó)住房保障體系中起到積極作用，至少要解決好三個(gè)方面的問(wèn)題。
    其一，共有產(chǎn)權(quán)模式要能在各地推行，資金來(lái)源必須得到保障，可考慮將土地出讓獲得的資金就地投入共有產(chǎn)權(quán)房的回購(gòu)。記者也了解到，淮安共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)資金能有所保障是與其相對(duì)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和特殊機(jī)制是分不開(kāi)的。邵明表示，由于淮安房管局有下屬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，行政力量在很大程度上降低了推行的成本，提高了效率。
    其二，在房?jī)r(jià)高企的一線城市，共有產(chǎn)權(quán)房將會(huì)承擔(dān)更多購(gòu)房需求。在房源有限的情況下，地方政府為了平衡供需，又會(huì)面臨制定準(zhǔn)入門(mén)檻的老難題。可考慮先從二、三線城市開(kāi)始推行，再逐步探索一線城市的推行模式。
    其三、共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)模式能夠緩解地方財(cái)政壓力，財(cái)政吃緊的地方政府顯然更歡迎共有產(chǎn)權(quán)房模式。在廉租房建設(shè)上，原本不高的積極性可能再打折扣。在推行共有產(chǎn)權(quán)保障房建設(shè)的同時(shí)，政策上還應(yīng)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)廉租房建設(shè)。