在大中城市房地產(chǎn)開發(fā)熱潮迭起、“地王”頻出的同時(shí)，遠(yuǎn)離城市、處于傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)的小城鎮(zhèn)卻仍處于開發(fā)“冰河期”，城市大資金鮮有光顧，商品房建設(shè)幾乎沒有。
    這種局面在武漢日前以戲劇化的方式被打破。在武漢國(guó)土交易中心舉行的拍賣會(huì)上，來自該市最偏遠(yuǎn)地區(qū)黃陂區(qū)蔡店鄉(xiāng)的農(nóng)民以39萬元的價(jià)格，拍下當(dāng)?shù)卣嫉?.85畝的P(2009)050號(hào)地塊，并準(zhǔn)備蓋20多套商品房。傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)小城鎮(zhèn)的潛在投資價(jià)值突然引起了社會(huì)關(guān)注。

    蔡店鄉(xiāng)的土地價(jià)值：9年時(shí)間價(jià)格翻7倍

    蔡店鄉(xiāng)位于武漢市最邊遠(yuǎn)、最貧困的西北部山區(qū)，距武漢市中心城區(qū)85公里，全鄉(xiāng)幾乎沒有工業(yè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值占據(jù)了當(dāng)?shù)谿DP的大頭。在這個(gè)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，無證私房公開買賣，城市中隨處可見的正規(guī)商品房幾乎絕跡。
    起初，原是農(nóng)業(yè)致富能手的李家喜也被“黑房”交易的“商機(jī)”所吸引。P(2009)050號(hào)地塊其實(shí)是李家喜9年前買下的鄉(xiāng)糧管所豬場(chǎng)，當(dāng)時(shí)花了5萬元，看到小城鎮(zhèn)建設(shè)提速，住房需求明顯增大后，李家喜結(jié)束養(yǎng)豬場(chǎng)的生意，準(zhǔn)備跟街坊們一樣在地上蓋房出售。
    李家喜說：“由于周邊的一些房屢屢因無法辦證引發(fā)糾紛，我特別留心辦證的情況，蓋房前就到有關(guān)部門咨詢，才發(fā)現(xiàn)這屬于私人蓋房，而且土地用途也不是住宅用地，辦不了房產(chǎn)證。”
    為了蓋出正規(guī)的商品房，按照《土地法》、《房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，李家喜成立了武漢家佳喜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并申請(qǐng)黃陂區(qū)土地中心“回收”糧管所養(yǎng)豬場(chǎng)地塊，改變土地用途后，重新進(jìn)行招拍掛。
    在9月4日的拍賣會(huì)上，李家喜沒有遇到競(jìng)爭(zhēng)者，以39萬元價(jià)格將養(yǎng)豬場(chǎng)的地重新囊入懷中，這個(gè)價(jià)格與他當(dāng)初購(gòu)買這個(gè)地塊價(jià)格相比高出了近7倍。記者看到，規(guī)劃對(duì)該地塊的容積率和住宅密度作了詳盡要求，具體是容積率不高于1.2，住宅密度不高于30%。
    根據(jù)規(guī)劃要求，李家喜將原來計(jì)劃蓋30多套房縮減成只蓋20多套，每套平均100多平方米，價(jià)格預(yù)計(jì)在每平方米1000元。

    開發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)有商機(jī)：商品房利潤(rùn)10%

    記者看到，李家喜的公司裝修風(fēng)格像一個(gè)家庭住宅，有廚房、臥室、衛(wèi)生間，一個(gè)儲(chǔ)藏間里還放著建筑材料和工具。公司除了他之外，從鎮(zhèn)上請(qǐng)了兩名專職技術(shù)員，妻子負(fù)責(zé)行政和接待。不過，到現(xiàn)在，李家喜還不知道能在這次開發(fā)中賺多少錢。
    他說，房產(chǎn)開發(fā)手續(xù)比較多，剛開始辦，不知道這一塊有多大的開銷。不過幾筆大賬還是比較清楚，每平方米的建設(shè)成本大約600元，土地成本每平方米170元，暫且估算各種規(guī)費(fèi)每平方米100元，1000元的銷售價(jià)每平方米最少能賺100元，商品房總面積是2500平方米，也就是25萬元的純利潤(rùn)。
    “鄉(xiāng)鎮(zhèn)上一年能賺這么多錢相當(dāng)不錯(cuò)了，這還是我第一次開始從事商品房開發(fā)建設(shè)，走了一些彎路，花了冤枉錢，能獲得這個(gè)利潤(rùn)非常滿意。”李家喜說。
    惟一的風(fēng)險(xiǎn)是開發(fā)出的商品房在小鄉(xiāng)鎮(zhèn)有沒有市場(chǎng)。李家喜說：“這個(gè)價(jià)格比周邊高出近200元，但不需要打廣告，鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的商品房不愁賣。”
    他分析，首先，村里、鄉(xiāng)里外出打工人多，富裕了，在村里住不習(xí)慣，希望在鎮(zhèn)上買房子。其次，小城鎮(zhèn)建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)后，中小學(xué)集并較多，教育資源向鎮(zhèn)上集中，孩子小，從村里到鎮(zhèn)上上學(xué)距離遠(yuǎn)，家長(zhǎng)只能在附近租房子，時(shí)間長(zhǎng)了經(jīng)濟(jì)允許肯定愿意在鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房子。
    與此同時(shí)，基礎(chǔ)建設(shè)拆遷、鎮(zhèn)上招的新公務(wù)員和新老師也都需要商品房。“所以說，鎮(zhèn)上開發(fā)的商品房不愁賣，到時(shí)說不定還不夠。”
    目前，李家喜正在辦理商品房開發(fā)前的一些相關(guān)手續(xù)，他打算蓋出精品住宅。“下一步，我還要再拿地，隨著國(guó)家小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，在農(nóng)村進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)大有可為。”

    傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)小城鎮(zhèn)建設(shè)蘊(yùn)含開發(fā)大市場(chǎng)

    其實(shí)，李家喜不是武漢遠(yuǎn)城區(qū)個(gè)人拿地第一人。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院華中分院分析師李國(guó)政介紹，城市開發(fā)成本尤其是土地價(jià)格飆升，房地產(chǎn)利潤(rùn)高，進(jìn)入門檻也高。地域偏遠(yuǎn)的傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)門檻低，像李家喜開發(fā)2000多平方米可以分為2期建設(shè)，每一期投入就幾十萬元，只相當(dāng)于武漢市中心城區(qū)一套80平方米商品房的價(jià)格。與此同時(shí)，城市大資金不會(huì)輕易離開熟悉的城市戰(zhàn)場(chǎng)下鄉(xiāng)，今后一段時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)本地資金可能是這些地方開發(fā)的主角。
    他說，現(xiàn)在的基本趨勢(shì)是，在大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速發(fā)展的帶動(dòng)下，近郊地產(chǎn)開發(fā)已逐漸成型，近郊對(duì)遠(yuǎn)郊又有一個(gè)帶動(dòng)輻射作用，再加上國(guó)家在小城鎮(zhèn)建設(shè)上戰(zhàn)略部署，傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的大開發(fā)是發(fā)展方向。不過，目前這些地方處于開發(fā)起步階段，市場(chǎng)還是“春秋戰(zhàn)國(guó)”、黑房與正規(guī)商品房魚龍混雜，但隨著小城鎮(zhèn)推進(jìn)速度的加快，市場(chǎng)也會(huì)越來越規(guī)范。
    華中師大中國(guó)農(nóng)村問題研究中心鄧大才表示，隨著農(nóng)民收入的提高，有各種要求更好生活條件的改善性需求，住房是其中的重要內(nèi)容，再加上小城鎮(zhèn)建設(shè)推進(jìn)后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施有了較大提高，可以說，在遠(yuǎn)城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)在的開發(fā)規(guī)模還是不能滿足農(nóng)民的改善性住房需求。因此，參與小城鎮(zhèn)開發(fā)市場(chǎng)很大。
    他說，從目前的情況看，小城鎮(zhèn)的住房市場(chǎng)比較混亂，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管將是當(dāng)?shù)卣�府面臨的重要課題。與此同時(shí)，小城鎮(zhèn)商品房市場(chǎng)形成后，相關(guān)配套服務(wù)尤其是金融服務(wù)如何跟上，也是一個(gè)重要課題。農(nóng)民在鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房同樣也需要辦理銀行按揭，這對(duì)銀行業(yè)來說也是一個(gè)新的市場(chǎng)機(jī)遇。