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金融危機(jī)還未遠(yuǎn)去，北京、上海的房?jī)r(jià)就已大幅回升。這種高房?jī)r(jià)是否合理？房地產(chǎn)行業(yè)是否存在驚人的暴利？如何才能讓高房?jī)r(jià)回歸正常水平？房地產(chǎn)質(zhì)量事故頻發(fā)原因何在……
帶著這些問題，記者采訪了來大連參加夏季達(dá)沃斯年會(huì)的北京中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波。
房?jī)r(jià)為何居高不下
“房?jī)r(jià)這么高肯定不正常，當(dāng)前北京、上海等地房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般人的購(gòu)買力。”黃怒波說：“現(xiàn)在有人動(dòng)不動(dòng)說京、滬房?jī)r(jià)要與東京、紐約看齊，但我們畢竟是發(fā)展中國(guó)家，老百姓的收入還很低。”
那么，北京等大城市房?jī)r(jià)為何能居高不下？黃怒波解釋說，一是社會(huì)上存在通脹預(yù)期，不少人想購(gòu)買資產(chǎn)保值增值；二是因?yàn)榱鲃?dòng)性過剩，企業(yè)尤其是國(guó)企手里“不差錢”；三是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，制造業(yè)缺乏投資機(jī)會(huì)；四是一些大企業(yè)，包括部分央企，沒有發(fā)揮好的帶頭作用，紛紛高價(jià)拿地，為房地產(chǎn)市場(chǎng)推波助瀾。
雖然高房?jī)r(jià)不是正常現(xiàn)象，但黃怒波不敢斷言房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌。“中國(guó)地域差別太大，北京、上海很發(fā)達(dá)，對(duì)地產(chǎn)的投資性、投機(jī)性需求也比較多，房?jī)r(jià)高有它的理由。”黃怒波說。
房地產(chǎn)業(yè)是不是暴利行業(yè)
對(duì)于高房?jī)r(jià)下的行業(yè)暴利，消費(fèi)者早有怨言。但是，卻很少有開發(fā)商愿意承認(rèn)其中存在暴利。
對(duì)于這個(gè)問題，黃怒波同樣很坦率地答復(fù)說“房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然是個(gè)暴利行業(yè)，如果沒有暴利，為什么各類企業(yè)都來搞房地產(chǎn)？哪個(gè)地方羊最多，那個(gè)地方的草一定最好，這是很簡(jiǎn)單的市場(chǎng)規(guī)則。”
房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)究竟有多高呢？黃怒波說：“這得看你怎么計(jì)算。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在普遍實(shí)行預(yù)售制，比如，一個(gè)20億元的項(xiàng)目，自有資金有5億元就行了，其他可以通過預(yù)售來解決。如果以項(xiàng)目結(jié)束時(shí)總的投資額來計(jì)算，利潤(rùn)率可能有15%到20%；但如果以自有資金計(jì)算，利潤(rùn)率可能高達(dá)100%到200%。”
如何讓房?jī)r(jià)回歸正常水平
高房?jī)r(jià)已成為北京、上海中低收入階層“生命中不能承受之重”。黃怒波認(rèn)為，如果任由高房?jī)r(jià)持續(xù)，會(huì)影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定；政府有責(zé)任采取措施解決中低收入者的住房難問題。
黃怒波認(rèn)為，要解決高房?jī)r(jià)問題，地方政府就應(yīng)嚴(yán)格按照中央有關(guān)規(guī)定，對(duì)開發(fā)商的囤地行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。
雖然根據(jù)國(guó)土資源部的規(guī)定，囤地滿1年的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年的，可以無償收回土地使用權(quán)，但是，這一規(guī)定在現(xiàn)實(shí)中形同虛文。“這主要是因?yàn)榈胤降摹u地財(cái)政’政策使地方政府和開發(fā)商的利益具有一致性。”黃怒波解釋說。
查處囤地可以避免土地閑置，而要提高土地利用效率，黃怒波認(rèn)為，這還需要政府規(guī)劃部門改變觀念，鼓勵(lì)發(fā)展高容積率建筑。“中國(guó)人多地少，城市空間有限，我們必須向空間發(fā)展。但是現(xiàn)在一些大城市的規(guī)劃部門不但不鼓勵(lì)發(fā)展高層建筑，還限制高容積率，這顯然不合乎國(guó)情。”黃怒波說：“以北京為例，為了保護(hù)核心區(qū)的城區(qū)面貌，二環(huán)以內(nèi)可以限高，但三環(huán)以外就應(yīng)該鼓勵(lì)發(fā)展高層建筑，限制蓋低層住宅。”
為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資和投機(jī)需求，黃怒波建議盡快開征物業(yè)稅。“為避免加重低收入者的負(fù)擔(dān)，可以只對(duì)第二套房開征物業(yè)稅。同時(shí)，不同的房子應(yīng)該有不同的稅率，價(jià)格高得多繳稅，這樣比較公平。”黃怒波說。
房地產(chǎn)建筑質(zhì)量是否普遍存在問題
今年6月，上海市蓮花河畔景苑小區(qū)一幢在建的13層樓房突然整體倒塌。繼上海“樓脆脆”之后，成都市校園春天小區(qū)出現(xiàn)“樓歪歪”———兩棟樓靠在一起成20度夾角……這一系列事件引發(fā)了社會(huì)上對(duì)樓房質(zhì)量的普遍關(guān)注。
對(duì)此，黃怒波說：“這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展越來越完善，開發(fā)商也度過了赤手空拳的階段，我感覺絕大多數(shù)開發(fā)商對(duì)質(zhì)量還是抓得挺緊的，相關(guān)部門的監(jiān)控也很嚴(yán)密。總體看，我認(rèn)為房子是越蓋越好了，也越來越節(jié)能環(huán)保。一般來說，形成品牌的房地產(chǎn)企業(yè)蓋的房子都沒問題。”
但是，質(zhì)量事故還是時(shí)有發(fā)生。黃怒波認(rèn)為，樓盤質(zhì)量出問題，往往是由于兩種原因：一是一些不知名的小企業(yè)通過各種關(guān)系拿到地，但由于技術(shù)力量有限，施工過程中出了問題；比如上海那個(gè)“樓脆脆”，樓倒了，但是結(jié)構(gòu)沒壞，說明建筑本身沒有問題，但他們對(duì)地基的處理沒做好。還有一種情況，就是一些處于相對(duì)壟斷地位的大國(guó)企，他們拿到項(xiàng)目和錢，自己根本不蓋樓，轉(zhuǎn)包好多道，最后質(zhì)量失控了。這兩種情況背后往往都有腐敗行為。 |