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| 2009-08-21 記者：劉振冬 實習生：李金龍 來源:經濟參考報 |
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本報訊 中金公司日前發布的報告表示，從租金收益的角度看，如果保持投資收益率不變及不考慮市場供需的情況下，征收1%的物業稅率所對應的房價要下跌的幅度應在15%-20%左右。不過，中金公司認為，由于涉及內容復雜，近期推出的可能性不大。
中金報告認為，我國物業稅可能采取香港及新加坡模式，對土地使用權及住宅所有權征稅。同時可能設定以物業價值為稅基，稅率在0.5%-2%之間。
“物業稅稅基確定可估算物業價值和估算物業租金兩類，預計我國將以物業價值為稅基；稅率的確定較為復雜，一般來說，各國稅率范圍很大，從零稅率到3%以上，總體來看，普通居民自住用房稅費在1%左右，而高價位或多套住房稅率在2%以上；另外，從承受能力來看，發達國家物業稅占可支配收入比例約為2%左右，稅負較高國家占4%左右；借鑒以上經驗，我們認為我國物業稅征收稅率普通自住型大致為0.5%-1%；高端及多套住宅稅率為1.5%-2%；對于特別高檔的住宅可以征收2.5%左右的稅率。”中金公司分析師白宏煒表示。
對于物業稅出臺對房地產市場的影響，中金公司認為，從中長期來看，物業稅增收提高了居民持有成本，從而對房價有抑制作用，按1%的稅費，征稅后房價將理論上下降15%-20%，房價同時還要受到市場供需影響；另外由于對多套住房/高端商品房稅率較高，所以推行物業稅短期內將增加二手房供應，打壓高端商品房需求，房價也將被迫下降。
中金報告表示，從中長期來看，住宅市場價格會受到物業稅負面影響，主要是因為購房者對成本下降的預期，持有成本上升(可支配收入減少)。土地出讓金中減少了土地租金這部分，即使土地成本從量而言沒有減少，市場也會期望新的住宅物業有相對較低的售價。同時由于持有成本的上升和可支配收入的較少，購房能力勢必下降。從租金收益的角度來看，中國現在的平均租金回報率在5%-6%左右。對物業征收1%的物業稅率相當于對租金征收15%-20%左右的稅率。如果保持投資收益率不變及不考慮市場供需的情況下，征收1%的物業稅率所對應的房價要下跌的幅度應該在15%-20%左右。而且，高檔住宅的投資收益率相對也比較高。所以物業稅對于高檔物業房價的負面影響可能會隨房價上升而呈現一個邊際效用遞減的情況。超過1%的稅率后，每增加1%的物業稅稅率對應的房產價格下降幅度應該會小于17%-20%。此外，住宅市場價格在中長期仍舊受市場供給需求的影響，而這部分影響會對物業稅影響產生對沖或者放大的作用。
在住房供給的變化方面，中金公司認為，對存量的影響是在開征物業稅的短時間內二手房供應增長。征收物業稅會將市場囤積的二套及二套以上的房源釋放出來，對二手房市場的價格形成下行壓力。一手房市場也會相應受到波動。我們估計目前市面上的二套房及以上的囤積量占市場供應總體的10%左右。如果這些房源全部釋放，二手房市場會在短時間內增加大約10%左右的房源。基于出售的迫切性，可能會以市場折扣價出讓，進一步打壓二手市場的房價。
從增量的角度來看，開發商的供應量應該會有所下降。雖然土地成本會下降，但是由于物業稅增加了持有成本，購房者可能會在住宅價格上尋求更大的折扣。特別是當市場上已付地租物業與未付地租物業并存的情況下，購買者可以進行橫向比較。所以物業市場價格下降可能比土地成本下降幅度更大，從而減少開發商的盈利率。此外，由于物業稅對投資需求，多套房購買需求及高價房需求的打壓，會使得開發商對市場的預期變得更為審慎，而控制市場供應。
“對結構增量的影響主要體現在高端房型向中端房型轉變這一變化中。因為高端住宅將會被征收較高的物業稅。從而加重投資者和購房者的持有成本。”中金報告稱。 |
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