7月份以來，福州、廈門等地銀行機構(gòu)宣布“從嚴”執(zhí)行二套房貸政策，業(yè)內(nèi)人士指出，二套房貸“從嚴”恐難擋房價過快漲勢。與此同時，福州、廈門等地房地產(chǎn)市場成交量價持續(xù)今年上半年的上揚之勢，萬元以上的高價房成交占比進一步提高。業(yè)內(nèi)人士認為，福建房地產(chǎn)市場已顯現(xiàn)局部“過熱”跡象。今年下半年，房價持續(xù)走高已成定局，地方政府亟待加強對房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)管。

    銀行屢打政策“擦邊球”

    福州市一些二手房中介日前接到銀行將從嚴執(zhí)行“二套房首付款不低于40%、貸款利率不低于基準利率1.1倍”政策的“口頭通知”后，暫停了部分二套房的交易簽約。在廈門，二套房貸“收緊”風(fēng)聲傳開后，該市商品房交易量下跌10%左右。
    專家認為，去年底到今年上半年，銀行在判斷二套房時自定義，以個人為單位，而不是以家庭為單位來計算房貸次數(shù)，二套房貸的政策“名存實亡”。加上大多數(shù)銀行為了提前完成放款任務(wù)，在二套房貸業(yè)務(wù)方面屢打政策“擦邊球”，直接助長了樓市的成交量，以及房價過快上漲。
    “今年上半年，各地樓市回暖迅速，地王接連產(chǎn)生，投機滋生，為了讓房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定，銀行重申二套房貸政策，重新利用金融政策調(diào)控，是基于此前二套房貸執(zhí)行不到位的情況。”正祥集團福建區(qū)域地產(chǎn)公司副總經(jīng)理楊臻說，二套房貸一旦“收緊”，市場投機肯定會受到有效抑制，商品房成交量將大幅回落。二套房貸“收緊”也很可能暗示，樓市新一輪政策調(diào)整即將展開。
    按照政策規(guī)定，首次置業(yè)者購房，按揭貸款可在首付兩成后，利率打7折，如10年按揭貸款50萬元，月供還款為5100元左右，而嚴格執(zhí)行二套房貸政策后，月供則增加到5686元。10年利息實際差額達七萬元以上。
    業(yè)內(nèi)人士指出，目前，大多數(shù)人仍看好樓市發(fā)展前景，住宅投資的穩(wěn)定性，再加之對通貨膨脹預(yù)期的加強，有相當(dāng)一部分的投資型客戶正積極入市。相比較而言，這部分投資者資金實力較好，二套房貸“收緊”對該類購房者影響不會太大。因此，二套房貸“從嚴”恐難擋過快上漲的房價。

    “過熱”跡象已顯現(xiàn)

    據(jù)統(tǒng)計，上半年，福州市區(qū)商品房銷售量達三萬多套，銷售金額同比增長185%，6月份福州市區(qū)商品房均價超過8000元/平方米，比1月份上漲1000多元；上半年，廈門市商品房銷售超過2萬套，是2008年全年成交量的2.4倍，廈門島內(nèi)商品房均價由1月份的9800元/平方米飆升至6月份的12500元/平方米。
    福建三盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理程璇分析，上半年，部分城市房地產(chǎn)市場上演了“回暖、活躍、急漲、爭購”的驚人一幕。之所以會發(fā)生這樣的轉(zhuǎn)折，主要有四方面原因：
    一是去年底開始，國家出臺了一系列鼓勵居民消費的政策，包括降低契稅、放松第二套房貸等發(fā)揮了作用；二是房價下調(diào)刺激銷量上升。從去年下半年開始，由于銷售難度加大，廈門、福州等部分城市出現(xiàn)價跌量升的現(xiàn)象；三是在各種優(yōu)惠政策下，居民壓抑了一年的剛性需求快速釋放；四是通貨膨脹預(yù)期影響。為刺激經(jīng)濟，國家增發(fā)巨量貨幣，通貨膨脹預(yù)期風(fēng)險加大，在沒有更好投資渠道的情況下，房地產(chǎn)投資性需求上升。
    程璇認為，近來，福州、廈門等地頻頻出現(xiàn)新“地王”、投資炒房熱度升高，房地產(chǎn)行業(yè)的確出現(xiàn)了一些“過熱”的跡象。

    房價走高已成定局

    業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前，實體經(jīng)濟面臨通縮、美元的壓力，寬松的貨幣政策和隨之而來的通脹預(yù)期已把樓市置身于購房者、開發(fā)商和地方政府的多方博弈之中，下半年房價持續(xù)走高恐成定局。
    7月上旬，福建省銀行機構(gòu)開始“從嚴”執(zhí)行二套房貸政策，引發(fā)各地樓市成交量出現(xiàn)一陣波動。福建三盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)林旭告訴記者，二套房政策“從嚴”執(zhí)行的風(fēng)聲一經(jīng)傳出，就有不同的消費者反應(yīng)，一種是加快決策，到售樓部簽約，另一種則是采取觀望。從目前市場情況來看，前者居多。
    二套房貸政策“從嚴”仍然面臨著“上有政策、下有對策”的尷尬。記者暗訪福州市區(qū)多家售樓中心發(fā)現(xiàn)，售樓人員面對政策“從嚴”的購房家庭或炒房者，都會主動勸其辦理“假離婚證”、借用他人身份證件等手段購房，以規(guī)避政策。加上，地方政府對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策將在今年底前到期，部分市民為趕搭政策“末班車”，也從觀望轉(zhuǎn)向積極出手購房。
    6月初，福建省政府出臺了將土地出讓金全部付清期限延長政策后，開發(fā)商掀起了新一輪土地搶奪熱潮，地價重拾漲勢也將直接助漲房價。此外，福州、廈門等地開發(fā)商和炒房中介紛紛借用開建地鐵項目和國家支持海峽西岸經(jīng)濟區(qū)建設(shè)等概念，吸引外地購房者，大肆推高房價。

    政府加強有效監(jiān)管

    專家認為，部分城市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)的局部“過熱”跡象有隱患，地方政府及有關(guān)部門亟待采取有力措施，在保持現(xiàn)有政策連續(xù)性的同時，促進政策的進一步完善，加強對房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)管。
    首先，進一步完善相關(guān)政策。目前，二套房信貸政策、對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策等是房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要政策。其中，二套房貸政策“從嚴”執(zhí)行，一方面，銀行在操作層面要嚴把審查關(guān)，另一方面，盡快完善現(xiàn)有的征信系統(tǒng)，減少因征信系統(tǒng)漏洞造成政策執(zhí)行不到位的情況；下半年，房地產(chǎn)市場保持量價齊升的勢頭，應(yīng)取消對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅實行減免的政策。
    其次，政府部門應(yīng)著重緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供求矛盾。目前的供求矛盾關(guān)鍵在于土地市場，一方面新增的土地供應(yīng)總量在減少，地方政府征地難度越來越大；另一方面已經(jīng)推出的土地中，大企業(yè)壟斷了大量的供應(yīng)，加劇了結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足的矛盾。
    第三，增加房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段。地方政府加快保障房建設(shè)進度，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價位、中小套型的普通商品房供給；盡快建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系，對市場供求、價格和空置等情況進行適時的動態(tài)監(jiān)測并分析，定期向社會公布。國家有關(guān)部門應(yīng)加快出臺物業(yè)稅等相關(guān)政策，增加房產(chǎn)的投資和持有成本，確保房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。