經濟參考報

房價地價之爭另有隱情

2009-08-05 本報記者:洛濤來源:經濟參考報

    今年五六月份以來，房價地價之爭再起。2005年開始的房價快速上漲拉開了房價地價之爭的序幕，而且房價漲得越快，爭論也越激烈。但當房價下跌或保持平穩時，這個爭論就銷聲匿跡，如2008年下半年到2009年初這段房地產市場低迷時期。由此可見，房價地價之爭，其實質并不完全是探究房價與地價之間的關系，而是另有隱情。
    在市場經濟中，價格最終是由供需決定的。成本會影響價格，但不起決定作用。這是價格形成的普遍規律。在房價構成中，地價是成本，地價當然會對房價的形成產生重要影響，但這種影響不是決定性的。同區位同品質的房地產價格會趨同，但其土地取得成本卻不一定相同，甚至相差很大。開發商在2006年和2007年的購地成本是不一樣的，會相差一倍甚至更大，但若同時在2008年銷售，絕不會因為是在2006年低價購地而低價售房。更不用說，當市場低迷或泡沫破滅時，房價會跌破土地購買成本。由此可見，地價不是房價的根本決定因素，也不是房價上漲的根本原因。
    從表面上看，在一段時期內，地價上漲，房價上漲；房價上漲，地價上漲。但從本質上看，房價和地價上漲的原因是什么呢？地價在房價構成中是成本，是要素，但土地本身也是商品，是資源性資產，其價格形成也要受到價值規律的制約。土地的商品屬性決定了土地價格應該由市場形成。在市場經濟中，政府可以調控土地市場，但不可以決定土地價格，不論是高地價還是低地價。因此，從本質上講，不論是房價還是地價，其形成都是由市場的力量決定的。
    當前，導致房地產價格再次上漲的原因是多方面的，但其中有三個方面是不容忽視的。第一是過度投資；第二是過度寬松的金融環境；第三是不合理的行業壟斷。但是，房價地價之爭在很大層面上淹沒了這些重要的本質原因，轉移了公眾的視線和關注點，直接影響了尋找解決問題的有效途徑。房地產具有雙重性，特別是住房，既是消費品，又是投資品。因而，既存在消費需求，又存在投資需求。當前的情況是，消費需求動力很大，但有效需求不足；投資需求實力雄厚，擇機而動。不論是消費需求，還是投資需求，只要需求總量增加，就會推動房價上漲。不有效遏制過度投資需求，房價快速上漲就不可能從根本上得到解決。

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